房地产标准化平台_设计-完整版.ppt

构筑首创置业标准化平台 德勤咨询 2006年11月 目录 国内主流房地产公司的标准化情况 宏宇地产公司的标准化情况 富力地产公司的标准化情况 珠江地产公司的标准化情况 当代集团地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 万科地产公司的标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 国外住宅标准化情况 小结 产品标准化的目的 资源保证 工作模式 设计标准化工作思路 设计管理面临的难题 首创置业设计标准化策略 工作计划 设计标准化工作内容 材料设备技术标准(硬标准） 材料的拆分及标准（框架示意） 材料设备技术标准（硬标准） 设计标准化工作内容 工程做法和成本措施(软标准） 品质标准细分（软标准） 空间使用性能标准，从人的需求等级说起 空间的性能（感知属性及使用） 工程做法的总体工作构想 设计标准化工作内容 标准化产品库工作思路与计划 产品库建设：根据2种常用容积率(3,5),建立产品库: 规划模式； 户型； 立面风格（时尚现代、高品质、国际化）； 标准化部品做法、节点详图； 统一评价标准：结合营销系统产品线，明确产品评价体系，分区域、分档次设定产品卖点和权重： 规划卖点：集中绿地、开放、多元、配套、服务、生态、科技…… 户型卖点：功能流线、面积合理、产品附加值、新材料新技术…… 立面风格：风格、品质感、材料、成本…… 可持续发展机制保障： 明确组织构架，标准化工作小组、产品决策委员会； 每半年召开一次集团标准化会议，项目公司提交标准化成果，列入考核指标； 建立标准化产品研究委员会，制定标准化产品库的合格标准，设立标准化基金； 考察参观、自主研发的户型、符合入库标准，现金奖励…… 项目操作中，持续改良标准化产品，现金奖励…… 容积率研究的意义 户型评价指标 户型库——主卧 户型库——次卧室 户型库——起居厅 户型库——厨房 户型库——卫生间 户型库——舒适型 户型库——豪华型 户型库——分类表 户型库 户型库 户型库——转角单元 设计标准化工作内容 计划管理 根据项目实际时间，总结设计合理周期； 制定设计进度跟踪表，对项目公司施工图设计计划进行管理； 整理施工图设计导引，制定设计成果标准； 设计计划风险予防措施，对计划延误风险提前作出预警； 重点项目——设计概念方案(规划)设计阶段前置； 普通项目——直接委托，取消设计比选阶段，利用成熟产品复制； 计划问题总结1 计划问题总结2 计划问题总结3 下一阶段工作计划： 设计标准化工作内容 设计流程优化 设计流程是一个文件群，包括项目设计操作流程图、管理制度、输入输出文件控制要点，材料部品设备的标准和成本 输入文件指设计部从其它部门获取的文件，包括采集的项目的基本信息、市场定位，客户调研，竞争楼盘分析等等。 输出文件指由设计部或合作设计单位完成需要对其它部门提供的设计文件和材料技术标准等 流程把设计操作分为：概念方案阶段\深化方案阶段\施工图阶段\施工配合阶段 技术标准与流程对应 1、概念规划方案设计阶段 包括投资分析阶段和概念规划方案招标。 完成的标志是确定项目概念设计实施方案 概念方案阶段的项目发展进程，应通过立项\决策会\土地获取\《土地使用证》 应与各部门配合，明确产品实现的整体开发思路，以及各环节操作的控制要点。 8个输出文件：《项目设计委托及费用清单》\《项目设计总体控制计划》\《单体技术措施》\《园区技术措施》\《示范区及一期材料，部品，及设备清单》\《综合经济技术指标表》\《项目住宅单体面积统计表》\《公共服务设施指标表》。其内容应跟进项目操作全过程，不断补充深入，直至最终定稿。并按阶段重要节点进行网络备份。 1.1收集整理宗地输入条件 1）自然客观条件 宗地位置：城市位置\区域位置 宗地现状：宗地照片\四面景观\地貌现状\水文地质\绿化植被\气候气象\空气质量\噪音状况\特殊地下物等。 宗地所在片区的总体规划：政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划。 交通状况：公交流线\附件站点\私家车路线\周边现状道路名称\级别\尺寸及断面\城市道路规划 公共服务配套设施：宗地周边的教育\医疗\商业等服务配套设施现状及政府规划。 市政设施：市政给水\排水\电\气\热\网络\有线等设施现状。 对1000米以内的不利因素进行全面调查，将不利因素规模\影响\发展趋势尽