房地产销售员业务知识(新联阳核心架构).doc

房 地 产 基 础 知 识 以前受的教育总是不要羡慕别人，要知足长乐，但只足乐却是业务员的大忌，好的业务员就是要羡慕别人，但羡慕不能只停留思想之中，要化羡慕为力量去实行自已的计划，通过自己的努力使自已心想事成，所以要不断给自己寻找奋斗的目标，然后你会发现业务量自然上升了。 第一部分 建筑基础 房屋的类型 一．按建筑高度分 1．低层房屋 1-3层（不超过10米），形态主要为平房别墅，给人亲切安宁，有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层，得房率高，但是其土地利用率低，在寸土寸金的城市难以广泛开发，多位于城郊。 2．多层房屋 4-7层（10-21米），一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房一般房型容易处理，通风采光状况好，与高层比公用面积少，得房率相应提高 3．高层房屋 8-13层。一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层是多层和高层的中间形态，既有多层亲切安宁，房型好，又有普通高层结构强度高，土地利用率高，土地成本相下降，很受客户及开发商青睐。 4．高层房屋 14-33层。受建筑形态（点状居多）局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明，采光通风良好难度大，朝向也难以全面朝南。在市区内高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本低；对住户来说，视野开阔，尘土、噪音、光污染少，建筑结构强度高。缺点：结构工艺复杂，材料性能要求高，自重大，对基本要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；电梯、楼道，机房等公用部位面积大，得房率低。 5．超高层房屋 34层以下。地价成本最低，建筑安装成本高，给人雄伟气派的感觉，可以满足消费者对视野，景观及虚荣心的要求。一般建在城市黄金地段或景观良好的地区。 二．按建筑结构分 1．房屋建筑结构的承重形式 （1）叠砌式 以砖墙或砌块为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上，用于7层以下建筑。 （2） 三．按程进度分 1．期房 习惯上在建的尚未完成建设的，不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”。即上水、下水、排污、配电、煤气（天然气或液化气）、电话、道路通、场地平整。其实房地产管理部门把没有取得大产证的房屋统称为期房，期房销售要有预售许可证。预售许可证的取得：多层以下结构封顶；小高层以是主体完成2/3。签预售合同。 现房 完成全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能。还要通过工程质量、规划、环卫消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房地产权证。购现房签出售合同。 四．按权利状态分 1．产权房 产权人对房屋拥有所有权和使用权。产权房可以转让、出租、抵押、典当等合法方式合法处置自已的房地产权利。 2．使用权房 是计划经济和住房分配体制的产物，俗称公房。产权属国家和集体，不能上市流通。随着房改深入，有些使用权房的产权可从国家或集体那买下来，这种房屋称“可售公房”，买下产权后称“已售公房”享有产权房同等权利。不可买的称“不可售公房”。 五．按销售对象分 1．外销商品房 可售给中华人民共各国境外的单位和个人，国内单位、团体个人也可购买。 2．内销商品房 只可售给境内单位、团体、个人的房屋。境外人士不得购买。 外销商品房的建筑设备标准，造价成本，物业费水平都要高于内销房，一般要翻倍还不止。不过2001年8月以后内外销房并轨，以上名词将成为历史，不过外商购买内销房还必须通过境内公证处公证其收入水平，身份，并要付一定的公证费用。 3．经济适用房 经济适用房（利润控制在3%以内），向中低收入家庭、住房人均居住面积9平米以内家庭出售。建设用地通过行政划拨取得，售价须经主管部门核准。经审查合格方可购买，在5年后，并补缴土地使用权出让金及各种税费后可上市流通。 六．按建筑式样分 1．平面住宅 2．错层住宅 最早只以在卧室和厅分隔，或客厅、卧室和餐厅分隔处造成二、三极台阶，现在大错层上下落差能达半层楼高，俗称大错层。 3．复式住宅 俗称“楼中楼”，套内有上下两层，面积大的在客厅上方一般有挑空，使空间套增强，显得气派。最早只是出现在多层或高层楼顶，随着复式房需求增大，现在出现很多楼盘附带一两幢复式楼，有的还送一楼花园，顶层送露台（使用权）。有些开发商利用复式住宅的特殊性偷换概念称之为叠加式别墅。由于复式房兼顾经济与气派，造型又新颖颇受中等偏上收入家庭垂青。 房屋外立面分类 一．面砖 优点：耐脏，清洗方便，有一定品质感。 缺点：日晒