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焦点关注:美国次按揭危机对中国地产金融的警示▲ 访谈内容回顾摘要 　　4000亿美元能否化解次级房贷危机？ 　　美国次级房贷危机爆发以来，美国、欧盟、加拿大、日本等国家的央行已经投入了大概将近4000亿美元。整个局面在世界范围内好像已经控制住了，资金有逐步回收的迹象，但是接下来怎么样还很难说, 香港的股市仍然影响巨大,这两天沪深股市也出现比较大的波动。实际影响可能还会进一步恶化。 　　中国金融市场封闭 海外风暴影响小 　　中国有上千亿美元投到国外市场，其中亦包括次级房贷债券产品，但中国的金融相对是比较封闭的，所以国外金融风暴对国内的股市、金融市场的影响不会太大，所带来的是对整个行业危机的思考。 　　中国的个人房贷是可能引发金融危机的 PK 政府有能力控制 　　在美国次级房贷危机的影响下，内地银行纷纷收紧个人房贷。或暂停二手房按揭，或拟提高首付。 　　一直以来，中国的银行都把个人房贷当作风险非常小的优质贷款产品，央行金融报告也承认个人房贷的不良率低，然而，需要指出的是，在房价普遍上涨的时候确实借款人发生违约的可能性很小，谁也不愿意为了一个月、两个月的房贷放弃巨大的升值“蛋糕”，但是一旦房价出现下降，就极有可能发生违约，不偿还贷款。 　　杨少锋认为，美国的危机等于给中国的银行决策者当头棒喝，信用体系这么完整的国家都还发生这么严重的金融危机，中国是不是存在这种可能呢？“我认为是存在这种可能的”。 　　对比美国次级房贷危机发生的背景，一方面，美国近年来的持续加息加重了原本经济承受能力不足的借款人的负担，此外，美国房价的下跌，和次级房贷这种金融产品的对象是一些信用程度不高或收入较差的人，这些都促成了危机的爆发。而在中国，是否也面临类似的风险基因？ 　　首先我们看到，中国连续七次加息，已经进入加息通道，借款人的负担在不断增加。 　　同时，杨少锋认为，中国房地产的上涨幅度远超出了合理的范围，如果说05年的地产泡沫只是在上海爆发，而这一轮的涨价具有全国性。 　　中国的房贷已经远超出人们的承受能力。他做了一个测算：北京现在四环以内绝大部分的项目都在1.2万元以上，而根据其抽样调查大部分平均户型基本都在120平米左右，这样，按四环以内一套房子大概150万元来算，首付三成约45万，加上各种税费，消费者得掏50万，贷款则是100万。如果再按照20年的贷款来算，贷了100万，你还款可能还到180万。那么消费者买的这套房子是150万，而实际上这套房子的成本是230万－250万之间。此外，20年养这套房子还有装修费、物业费等各种各样的成本，所以，一套房实际的支付成本应该是接近于房款的2倍，也就是说150万的房子，养20年的时间，实际上支付的成本应该是300万左右。那么平均每一年就是15万，根据目前银行普遍的规定，贷款额度不能超过家庭月收入水平的一半，这就意味着家庭年收入至少要30万。回过头来看，北京家庭年收入达到30万的有多少，应该说80%的人都是不具备这个能力的。 　　而另一方面，由于房价在不断上涨，所有人都认为，只要借得到钱买房子是值得的，即使是刚毕业的学生，出于对未来房价的担忧或者某种投资的考虑，想办法借钱买房，这是在透支未来的偿还能力。 　　虽然我们没有次级房贷的产品，但是我们现在借款人的还款能力、信用程度跟美国优质客户显然不是一个等级，也许有的就相当于美国次级房贷的借款人。国内绝大部分银行基层对房贷的审核、对借款人信用的把关是很松的，在银行资料上看来可能信用优质的客户，实际上信用等级要差得多。 　　在房价不断往上走的时候，购房人尚能承受，因为房子是升值的，财产是增加的，可是一旦房价下跌，这时候他的偿还能力就会出现危机，银行将面临怎样的风险？ 　　然而，白钧认为，房价泡沫和购房人偿付能力不足都是存在的。但这是否一定意味着泡沫就会破灭，或泡沫破灭的时候代价就会巨大无比？“我们不可忽略中国政府在这里边扮演角色的强势，当这些情况发生的时候，政府不会坐视不管，更不会任由它走到底。中国政府在整个经济面上的控制手段跟控制能力都非常强。” 　　中国政府对各个银行的约束能力跟国外显然是不一样的。最简单对于存贷款利率的规定，在中国是人民银行统一规定的，所有银行都一样，没有竞争，而美联储在发行美国国债的时候规定的利率仅仅是参考利率。应该说，政府在方面的行政手段是绝对百分之百有效的。 　　况且，现在政府从政策上面也已经对投资行为做了非常多的限制措施，就是希望在整个的经济成长的时候降低泡沫的风险。过去买卖双方信息不透明，现在已经越来越透明，等到一定程度，炒作的作用会越来越小，价格会真正贴近市场，这样无论是对银行还是对个人，所需要付出的代价是最小的。 　　杨少锋则认为，尽管风险目前可能是可控的，但是如果还像这几个月的现象，有的城市一个月