必威体育精装版自考00092房地产估价考试复习资料.doc

第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）? 1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。? 2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。?3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估?价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。? 4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。? 5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。? 6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。?7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。? 8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。? 9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。? 10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。? 11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。? 12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。? 13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。? 14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。? 15.房地产的特性：1.位置的固定性2.长期使用性3.大量投资性4.保值与增值性5.投资的风险性。?16.容积率的内涵：容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。（分为实际容积率和规划容积率两种）。? 17.房地产价格的定义：房地产价格是指土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。? 18.房地产价格的决定因素：房地产使用价值的大小、房地产的供应数量、对房地产的有效需求。? 第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）? 19.房地产价格的实质：房地产评估价格不是物质实体的价格,而是房地产权益的价格。即土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。? 20.房地产价格的种类：1.市场价、评估价2.房地产总价、土地价格、建筑物价格3.生地价、熟地价4.抵押价格、租赁价格5.单位价格、楼面地价。? 21.生地价的概念：生地价是指征用一宗农地付出的代价，通常包括征地费、征地补偿费及相关的税费。?22.熟地价的概念：熟地价是指在生地价的基础上按城市建设的要求对土地不断开发所付出的代价。?23.毛地价的概念：毛地价是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。? 24.楼面地价的概念：楼面地价又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，等于土地总价格除以建筑总面积。（楼面地价的高低取决于土地的价格和容积率两个因素。）? 25.重置价格的概念：是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。? 26.房地产价格的基本特征：1.房地产价格实质上是一种权益价格2.价格构成的双重性3.可用租金的形式表现4.无统一的市场，价格的个别性强5.受折旧的影响小，增值性强。? 27.比较地价与一般物价的不同之处：地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。（物价）通常所说的物价其实就是生产价格，而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就是价值的转化形态。? 28.市场价格与评估价格之间的关系：房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料。另一方面，在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。