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房地产法律制度 一、房地产法的含义 1、房地产：土地和房屋的总称 土地所有权：国家所有和农民集体所有 房屋所有权：国家所有、集体所有、私有 城市房产权即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权 房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；房屋单独作为房产或出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权 2、土地法、房产法和房地产法 1）土地法：调整土地关系的法律规范，涉及土地所有权、使用权和土地资源的管理、保护等事项 2）房产法：调整房产关系的法律规范，涉及房屋所有权、使用权和转让、抵押、租赁及其管理等事项 3）房地产法：调整全部土地、房产关系的法律规范的总称，调整有关城市、农村的土地和房屋各种经济关系的法律整体，解决土地、房屋财产的归属；土地的利用和管理、保护；城市房地产开发经营、城市房地产调控、配置和管理；城市物业管理服务 二、中国房地产立法 1、总的规定 宪法：规定土地国家所有和集体所有，允许土地使用权依法转让，保护公民合法的房屋所有权 民法：规定土地、防务在内的所有权、使用权 物权法：规定不动产的设立和变动一级保护；规定国家所有权和集体所有权、私人所有权以及业主的建筑物区分所有权；规定用益物权、担保物权 2、关于土地管理的规定 《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》、《矿产资源法》《农业法》、《农村土地承包法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》 3、关于城市房地产管理的规定 《城市房地产管理法》：房地产开发用地、房地产开发交易、房地产管理 《城市规划法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》 房地产法的基本制度 一、土地有偿使用 1、依据：《土地管理法》：国家依法实行国有土地有偿使用制度，但国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外 2、基本要求：有代价、有期限、用途限制 1）代价：土地使用权出让金，实施协议出让最低价，以协议方式出让国有土地使用权的出让金，不得低于协议出让最低价；以招标、拍卖方式出让的，按最有条件（包括价高者得）执行 2）期限： 居住用地70年；工业用地50年；教育科技文化卫生体育用地50年；商业娱乐旅游用地40年；综合或其他用地50年 3）用途限制：土地分为农用地、建设用地和未利用地，对耕地实施保护，严格限制农用地转化为建设用地，控制建设用地总量 3、土地有偿使用制度的实施 1）国有土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 出让方式：招标、拍卖或协议 2）国有土地租赁 将国有土地使用权在一定年限内，出租国家土租金地使用者，由土地使用者向国家支付土地的行为 3）国有土地使用权作价出资或入股 4）土地使用权转让和抵押 4、国家土地督察制度，实行严格土地保护制度 土地使用权出让合同由（ ）土地管理部门与土地使用者签订：A县级人民政府；B市级人民政府；C省级人民政府；D国务院 AB 下列哪些属于国有土地的有偿使用方式： A某上市公司与政府签订国有建设用地使用权出让合同； B某外资企业以租赁的方式取得某地块的国有土地使用权； C某国有企业在设立中外合资企业时将国有土地使用权作价出资； D某国有企业以国有土地使用权作价入股设立有限责任公司 甲开发公司以出让方式获得合肥市中心一块黄金地段的土地使用权。双方在出让合同中约定，甲公司将该土地用于公共娱乐设施及公园建设。2005年8月，由于商品房市场行情看涨，该公司决定将该黄金地段土地用于商品房开发建设。下列表述正确的是：A必须征得合肥市人民政府同意；B必须征得合肥市人民政府城市规划行政主管部门的同意；C该公司应与合肥市政府签订土地使用权出让合同变更协议；D该黄金地段的土地使用权出让金应该相应调整（BCD) 2002年3月，甲公司通过投标区的一块土地的国有土地使用权，批准用途为房地产开发，已经支付了土地使用权出让金并取得土地使用权证书。甲公司在取得土地后，由于某种原因，准备转让该土地使用权。对此下列说法正确的是：A不可以转让，必须由国家收回该国有土地使用权，其他用地单位再通过国有土地出让取得国有土地使用权；B不可以转让，允许取得国有土地使用权的单位转让国有土地可能造成变相土地买卖，损害国家利益；C可以转让，但是甲公司必须完成25%以上的开发投资；D可以转让，因为甲公司已经缴纳了国有土地使用权出让金，国家作为所有者已经取得了收益，受让者只需再办理相关变更登记手续 （C） 志远房地产公司取得某市政府土地管理部门出让的一幅土地使用权，土地使用期限为70年。其将来可以采取哪些方式处分其土地使用权？A因借款而抵押给甲公司；B无偿赠予乙公司；C将土地使用权出