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健康的体魄，健康的心理。 为人正直，真诚，守信。 学历教育，知识结构。 认真做事的态度。 作为一个优秀销售人员的基本要求 杰出的销售人员一般具有必胜的信心,良好的心态以及正确的对待客户的态度。而信心建立的基础是具有必胜的信念，对楼盘资料的熟记以及建立专家顾问的形象； 良好心态的培养是要以一种专业的心态正确对待拒绝，全面衡量得失；在对待自己的客户时，要从客户的立场出发，实事求是地作到客户至上，真正满足客户的需求，解决客户的困难。 1. 被动作业，没有主动权。 2. 专业度不够，没有信任感和权威感。 3. 不注意细节。 4. 售前售后服务标准不一致，出现过失。 5. 法制观念淡泊。 6. 客户管理松散，客户流失率高。 7. 没有成就感，工作热情下降，不能突破。 制 约 销 售 人 员 成 功 的 因 素 1．表情紧张，严肃，给客户以不真诚防御的观感；  2．交谈或倾听时不敢正视对方的眼神，使客户觉得躲闪，态度不诚恳，隐瞒事实真相；  3．动作紧张，行色匆忙，使客户感到不受重视，缺乏认真对待自己问题的诚意，敷衍搪塞；  4．忽略客户的感觉，找客观借口，理由，使客户觉得不受尊重；  5．抢答客户提问，语调激动，易使对方觉得不友好，拒绝承担责任；  6．动用以法律责任为准绳，没有人性的关怀。 影 响 客 户 心 理 的 负 面 因 素 1. 与群众隔离，减少受不利信息诱导的人数；  2. 善用提问，发掘顾客的不满，确定不满的根源；  3. 认真倾听，表示关怀，用同情心帮助客户找到更好的解决办法；  4. 不抢话并急于反驳、澄清；  5. 确认投诉内容，不致无谓地扩张问题的层面；表示歉意（态度，情感上）；  6. 认同顾客的情感。 处 理 客 户 投 诉 的 技 巧 处理过程中，可以采用： A. 转移法：将话题转到服务的好的方面； B. 逆延法：认清，争取时间，冷处理，调查研究； C. 否认法：关于品牌、产品、声誉等要否认不利指责 D. 预防法：大不利可能发生前，要及时处理。 处 理 客 户 投 诉 的 技 巧 1. 在售前产品了解详细，做到一次性全部环节到位，并在时间环节上做到精确； 2. 在执行价格政策时，尽量透明化，消除客户在价格上的歧议； 3. 常用销售资料准备充分，减少客户等待时间； 4. 客户允诺均需要客户的书面认可； 5. 服务流程专业化，标准化，制度化； 面对顾客投诉时,我们扮演何种角色 受气筒　　清道夫　　心理医生 应 该 如 何 预 防 客 户 投 诉 6. 对待客户热情，周到，关怀尊重他的感情； 7. 告诉客户的都是真实的，不做不切实际的承诺； 8. 有隐患要及时通知客户；承诺在变更要及时真诚的与客户沟通； 9. 及时跟踪回访，保持与客户的信息及情感沟通； 10. 视客户为公司的利益所在，切实追求高的客户满意度； 11. 与客户群保持良好关系，预防某些个案影响面的扩大。 应 该 如 何 预 防 客 户 投 诉 对策一：充足睡眠早做预防 对策二：多吃各类谷物，少吃盐 对策三：营养饮食平衡压力 对策四：远离噪声可减压 对策五：30分钟休息战胜压力 对策六：合理发泄可让精神轻松 如 何 缓 解 压 力，享 受 轻 松 生 活 【房地产销售心理学】 目 录 1 销 售 心 理 学 的 目 的 2 案 例 分 析 3 销 售 心 理 学 的 基 本 内 容 4 研 究 销 售 心 理 学 的 方 法 5 研 究 销 售 心 理 学 的 基 本 原 则 6 心 理 学 在 销 售 中 的 延 伸 案 例 分 析 1 1 【开篇案例】 名 画 被 毁 有位印度人拿着三幅名画，这画恰好被一位美国画商看中，想收藏为珍品，等待增值后发笔大财。他正想如何买下这三幅画。 美国画商问印度人：“我想买你的画，多少钱能卖？” 印度人反问道：“你是买三幅，还是只买一幅？” “买三幅多少钱？只买一幅又多少钱？”美国人试探着问。他盘算着先谈定一幅的价格，然后再说三幅都要，多买优惠肯定能占便宜。 印度人没有直接回答提问，可美国人却沉不住气：“你开个价，一幅要多少钱？” 卖画的印度人是位地道的商业精，他很清楚自己这画的价值，也看出了这位美国人很喜欢古董名画，一旦看中，价多高他也会买的，他心中很有底儿。印度人假装漫不经心地样子回答说：“如果你真心诚意要买，每幅250美元吧！很便宜的！” 美国画商也不是商场庸者，他一美元也不想多花