不动产物权登记序的法律构造(下).doc

不动产物权登记程序的法律构造(下) 常鹏翱 中国社会科学院法学研究所 助理研究员 , 王启莺 　　贰、不动产物权登记审查程序 　　不动产物权登记启动程序一旦开始，登记机关就被套入程序“战车”，其必须依据法定职权，对登记申请或者登记嘱托进行相应的审查行为，围绕审查而设置的程序机制就是登记审查程序。如果说登记启动程序给登记程序的运行提供了可能性，那么，登记审查程序的作用就在于落实或者否定这种可能性，故如何设置审查程序，就具有重要的意义。 　　一、登记审查的前奏 　　(一)收件 　　与登记申请或者登记嘱托有关的文件送达登记机关后，登记机关即应接受并向申请人或者嘱托人提供相关证明，此行为称为收件。 [31]收件是登记审查的前奏，因为无收件即无审查的对象。原则上，一旦当事人提交登记申请，登记机关即应当按照法律规定的收件程序接受申请，而不能当即审查拒绝。但是，如果申请存在明显的不合理或者违法情形，如当事人在非办公时间向登记机关提交申请、申请与登记事务无关或者没有按照法定表格形式填写申请， [32]则从维护登记严肃性、审查高效性的角度出发，登记机关可以拒绝收件，以免给此后的登记审查带来不必要的负累，也避免拖延当事人修正登记申请瑕疵的时机。 　　前文提及，收件是体现登记申请的“决定登记完成顺序”效力的技术手段，这表现在登记机关在收件时，应当按照接受申请的时间先后编排序列，并给当事人出具收据以及该序列的证明。这一点具有普遍适用性，属于一般的经验规则。比如，在实行契据登记主义的香港地区，其有关土地注册的法律规定，土地注册处接获当事人的申请后，要按照接获申请的先后时间编号，向申请人发给收据，其上指明接获申请的日期和指明编号。 [33]在实行登记生效主义的台湾地区，其土地登记规则第48条规定：“登记机关接收登记申请书时，应即收件，并记载收件有关事项于收件簿与登记申请书。前项收件，应按接收申请之先后编列收件号数，登记机关并应给与申请人收据。”在实行登记对抗主义的日本，其不动产登记法第47条规定，登记官接受申请书时，应在收件簿、申请书以及申请书和其他书面的收据中记载收件年月日和收件号数，并将收据交付给申请人。该法第48条规定，登记官应依收件号数的顺序进行登记。我国土地登记规则也采用了相同的做法，该规则第12条规定：“土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证据，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。” 　　(二)缴费 　　就当事人申请登记而言，其目的在于完成不动产物权交易，旨在追求私人利益，但登记却需要花费公共资源，为了平衡这种收支关系，当事人在获得利益的同时要支出必要的费用，即缴纳法律规定的登记费用。同时，国家通过公共权力手段对于相关人员实施的罚款，也是一种费用支出。为了落实这些费用的收取，在登记审查之前的缴费就显得极有必要， [34]显然，缴费也是登记审查的前期工作。 　　二、登记审查的方式 　　登记审查应当采用何种方式，向来有形式审查和实质审查之分和之争，但何谓形式审查，何谓实质审查，却无定论，而这应当是确定采用何种审查方式的前提，因为不围绕同一概念进行的争论是指东打西的概念绕圈，不是真正的问题争论。比如，有学者从登记审查的范围对此二者进行界定：形式审查是登记官吏就登记申请，不审查其是否与实体法上的权利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续法上是否适法;实质审查是不仅审查登记申请在登记手续法上的适法性，还审查其是否与实体法上的权利关系一致，实体法上的权利关系是否有效。 [35]有学者则从登记机关的调查权限上界定了实质审查，即登记机关接受了登记申请之后，应当对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性。 [36]还有学者认为登记官吏的审查权限及于不动产物权变动原因关系的，为实质审查主义;反之，则为形式审查主义。 [37] 　　正是因为论者观察的角度不同，才造成上述的概念纷争，故而，要认识和建构我国的登记审查方式，就必须选择观察的视角。笔者认为，由于完整的登记法律最初产生于德意志民族国家，后世的其他大陆法国家也有各自的登记法律，这些经验分析和对比必将给我们提供有益的启思，因此，对登记审查进行比较法考察有非常有必要，据此可以确定形式审查和实质审查的基本内涵和方式。不过，这种考察只是给我们提供了经验借鉴和参考，而不能直接得出我们应该采用何种审查方式的结论，要达到这种目的，就要从程序正当性机理的角度出发，来构建能够尽量满足效率和登记正确基本要求的审查方式。 　　(一)德国经验考察：以登记同意为核心 　　1.形式审查和实质审查 　　德国严格贯彻物权实体法和物权程序法区分，由此形成了独具特色的不动产物权登记体系，其中的登记审查方式主要采用形式审查。在申请提出之后，登记机关要审查物权变动的要件是否具备，即处分人的处分权和当事人双方的