九重锦A区建设目核准申请报告.doc

目 录 一、总 论 1 二、市场预测 4 三、建设规模与产品方案 9 四、选址方案 11 五、节能节水措施 13 六、环境影响评价 13 七、劳动安全卫生与消防 15 八、组织机构与人力资源配置 15 九、项目实施进度 16 十、投资估算 18 十一、融资方案 18 十二、财务评价 19 十三、社会评价 21 十四、风险分析 22 十五、研究结论与建议 24 十六、附图、附表 26 一、总 论 （一）项目背景 1.项目名称:九重锦A区 2.开发单位概况： 湖北奥泰投资有限公司，注册资本1500万元，公司类型为有限责任公司（私营）。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及咸宁市颁布的相关法律、法规、政策 （3）咸宁市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）咸宁市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报 （5）咸宁市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6）温泉开发区的经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8）《咸宁市市区基准地价》 （9）咸宁市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制《审核申请报告》的委托合同 （12）其他有关依据资料 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。湖北奥泰投资有限公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发九重锦A区项目。 近两年来，咸宁市发展势头强劲，咸宁市政府明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的咸宁科技新城的奋斗目标。 九重锦A区项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动咸宁温泉高科技园小区的初步形成，完善科技园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善温泉开发区的面貌。 （二）项目概况 1.拟建地点 项目用地位于书台街西侧，东临书台街，南临咸宁学院运动场，西临咸宁学院核工程学院，北临规划道路。 2.建设规模与目标 该项目地上总建筑面积76990平方米，净用地面积29612平方米，其中住宅68550平方米，商业建筑8440平方米。总居住户数600户，规划总居住人口2000人，建筑密度16.9%，绿化覆盖36.1%。小区内设居委会、物业管理用房、开闭所、公厕、配电房、公寓等设施。本项目总投资估算为25035.95万元，采用邀请招标方式选择勘察、设计以及施工单位。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，湖北奥泰投资有限公司超前思想，规划、开发“九重锦A区”，致力于为在咸宁温泉园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住温泉从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 3.主要建设条件 （1）供水 在天洁国际城南侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 （2）雨水、污水排放 书台街、规划道路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就近排入。 （3）供热 拟从书台街或商业街新敷设的供热干线接入。 （4）供电 可从凯悦学府配电室接入，考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 （5）配套 本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由湖北奥泰投资有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地已达到“三通一平”，其它配套设施将与住宅建设同步进行。 （6)主要技术经济指标 总经济技术指标 数 量 单 位 九重锦A区 净用地面积 29612 平方米 计容总建筑面积 76990 平方米 高层住宅 68550 平方米 商业 8440 平方米 不计容总建筑面积 25760 平方米 物业管理用房 350 平方米 变电室 50 平方米 开闭所 120 平方米 景观架空 1240 平方米 地下室 24000 平方米 建筑密度 16.9 % 绿化率 36.1 % 二、市场预测 ——从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”