产权式酒店经营投资者利益保护.doc

产权式酒店经营中投资者利益保护探究 摘 要：投资者将产权式酒店统一委托给酒店管理公司进行经营，信息的不对称性，决定了投资者的弱势地位。如何对酒店管理公司进行监督，投资者如何更换酒店管理公司以及如何退出产权式酒店的投资等问题是产权式酒店在经营过程中必然面对的问题。本文建议，应根据我国物权及信托的相关法律法规的规定，有针对性地提出解决方案。 关 键 词：投资者利益；产权式酒店；信托；回购 中图分类号：ｄ９２３．２ 文献标识码：ａ 文章编号：１００７－８２０７（２０１２）０３－００８５－０５ 收稿日期：２０１１－１２－２３ 作者简介：李军（１９８５—），女，山东枣庄人，海南大学法法学院教师，法学硕士，研究方向为民商法学；张方彪（１９７５—），男，山东济宁人，海南大学法律硕士，浙江省丽水市莲都区人民检察院公诉科副科长，研究方向为民商法学。 产权式酒店源于分时度假的出现和发展，是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。［１］（ｐ２３２）产权式酒店是由客房的专有部分、楼梯及走廊等共有部分、社员对整个酒店的共同管理权构成的，其特征符合建筑区区分所有的构成要件，因此产权式酒店可以适用物权法的相关法律法规的规定。 投资者与开发商签订产权式酒店客房买卖合同之后，投资者就获得了产权式酒店单间客房的产权，但产权式酒店作为一种新型的投资者工具其最大的卖点不在于获得产权，而在于在获得产权的同时，除每年获得一定天数的免费住宿权外，还可以定期从酒店得到一定比例的酒店经营利润的回报，这也是产权式酒店有着美好的投资前景的潜力所在。但投资者聘请酒店管理公司进行酒店管理过程中也面临着巨大的挑战。战胜这些挑战具有重大意义，一方面可以使投资者的利益得到了保护，稳定投资者的投资信心；另一方面，有利于产权式酒店的未来发展。 一、产权式酒店投资者在经营过程面临的挑战 在获得产权式酒店单间客房的所有权之后，投资者投资收益的实现是在酒店的后期经营过程中。而在酒店的后期经营中，由于投资者与酒店管理者信息的不对称，投资者面临着多方面的困难与挑战。 （一）如何对酒店管理公司的管理进行监督 由于投资者大多是异地置业，而酒店管理又具有专业性，因此，投资者自己进行经营管理似乎是不可能也违背了投资者投资产权式酒店的目的。但酒店管理公司与投资者利益具有非一致性，管理公司可能因懈怠或不忠而采取道德危险行为，最终侵犯投资者的利益。那么，怎样对酒店管理者进行监督才能保护好自己的利益是投资者面临的一个挑战。 （二）投资者如何更换新的酒店管理公司 现在的投资者与酒店管理公司签订的委托管理合同大多是投资者在与开发商签订产权式酒店买卖合同的同时签订的。而酒店管理公司一般是由开发商指定的，投资者没有选择的余地，且合同约定中途不得终止合同，如果酒店管理公司不能代表投资者的最大利益履行职责，在约定的期限内，投资者如何更换酒店管理公司是投资者面临的第二个挑战。 （三）投资者如何退出 投资者虽然取得了酒店客房的产权，在酒店盈利时转让是比较容易的，但在酒店亏损严重或濒临破产时再行转让几乎是不可能。在市场上，产权式酒店普遍是普通房价格的两倍，那么，如果出现后者的情况，投资者将血本无归，这也体现了该制度的缺陷。投资者如何在特殊情况下退出是投资者面临的又一挑战。 二、酒店管理公司与投资者、开发商之间的关系 （一）酒店经营公司与开发商之间的关系 投资者与开发商在签订产权式酒店客房买卖合同的同时，开发商一般会要求投资者必须签订委托经营管理合同，而且该委托经营管理合同中指定的酒店管理公司是由开发商指定的。 开发商在前期将酒店销售完毕后，一般会选择专业的酒店经营管理公司进行酒店经营管理，并由管理公司向投资者支付酒店利润回报。在酒店经营初期，管理公司不仅要承担酒店经营失败的市场风险还要支付给投资者高额的投资回报，这在很大程度上也面临着“入不敷出”的风险。产权式酒店的房价要比普通的房价高出很多，而且开发商一般是与投资者签订产权客房预售合同，从而开发商可以获得大量现金进行再投资，继而可以获得巨大的商业利润。在产权式酒店最初的营业期间，酒店的纯利润是不足以支付给投资者利润的，管理者之所以可以支付，是因为开发商将其在酒店销售阶段获得的一部分利润由管理者支付给了投资者，随着酒店运营的正规、成熟化，酒店才能真正的以自己的营业利润支付投资者。 经营管理公司一般是开发商的子公司或者与开发商有其它关联关系的酒店管理公司。这也是产权式酒店发展初期，部分开发商利用产权式酒店的特点进行投机的手段。有的开发商向投资者承诺高额的回报率，在将产权式酒店销售完毕后，卷金而逃，然后将责任推卸给酒店管理公司，酒店管理公司的赔