案例研究-商业模式-万科-开发企业业务模式分析和长期战略.ppt

1.1受自然灾害和政治经济等影响，08年国内旅游消费增速放缓，但09年开始回暖，且长期来看将持续上升 08年预计增幅下降.　因为1）1季度雪灾；2）藏区314暴力事件；3）奥运举办前夕收紧入境签证和压缩会展活动；4）512汶川大地震及机关5%经费缩减（国内游10%-20%是由公差费贡献），这些都给旅游业带来短期冲击 09年情况好转.　因为：1）09年突发的自然灾害不会坏于08年；2）奥运的广告效应应在09年后有所体现；3）地震后机关5%经费缩减的措施将在09年取消；4）作为刺激内需的重要措施，08年8月国家发布《关于大力发展旅游业促进就业的指导意见》，旅游业将迎来一个政策发展机遇 根据历史数据. 国内旅游总消费和人均GDP基本呈正相关关系，在未来经济持续增长的预期下，国内旅游总消费亦持续上涨。 1.2我国的旅游业正处于休闲游阶段，休闲度假产品更有成长空间，主题公园未来市场容量大 未来主题公园市场容量较大 主题公园产品成长空间良好 旅游业发展阶段 中国主题公园未来市场发展预测 主题公园接待人次 1.43亿人次 142.50亿元 主题公园收入 根据ERA预计，中国的主题公园人均到访次数很快达到欧洲和亚洲的平均水平0.25人次 粗略估计进行换算，未来我国基本上可以容纳28个超大型公园的市场规模，相当于8个2000年的东京迪斯尼乐园 从经济指标看，我国旅游业正处于休闲游阶段 休闲度假产品（例如主题公园）更有成长空间 主题公园被世界旅游组织称为当前及未来个国际旅游的趋势之一 1000 2000 5000 3000 国内观光旅游阶段 休闲游阶段 洲际游阶段 杜家游阶段 07年2555（全国） 人均GDP（$/人） 1.2即使在经济下滑期，由于复合人们“长途长假变短”的旅游消费习惯，主题公园也具有比较好的抗周期性 从上两图可以看出，当经济下，财富缩减的时候，人们不是减少出游的机会，而是通过长假变短假，长途变短途，减少相关交通、住宿、餐饮等成本来达到旅游的目的 在经济下滑时期，在景区、酒店和旅社这三个旅游产业链的主要环节中，景区受到的影响最小，其次是酒店，再次是旅行社。根据调研，在旅行支出中，景区开支大约占20%，而且可替代性最弱，刚性最强 尤其是靠近主要客源地的景区是“长途变短途，长假变短假”的旅游消费倾向的最佳受益者，而主题公园此种旅游产品的特征刚好符合趋势 目录 案例研究：SOHO中国－差异化经营创造丰厚回报 案例研究：华润－大树底下好乘凉 案例研究：华侨城－旅游换土地，地产创利润 关于万科业务模式的思考 案例二：大树底下好乘凉 ——华润置地业务模式初探 财务状况与万科对比 业务模式解析 华润置地模式对万科的启示 华润置地的净资产收益率较低，主要由于其较低的资产周转率 资料来源：万科、华润置地年报 2005 2006 2007 4% 17% 6% 7% 15% 4% 16% 5% 4% ROE 25% 13% 14% 22% 2005 2006 2007 13% 14% 48% 15% 36% 15% 12% 35% 2005 2006 2007 2.64 2.19 3.26 2.32 3.42 2.15 2005 2006 2007 净利率 权益乘数 总资产周转率 × ＝ × 受业务模式调整影响，华润置地住宅以外的其他收入占整体收入的比重逐渐增加 华润置地业务收入分析 财务状况与万科对比 业务模式解析 华润置地模式对万科的启示 业务模式概况 住宅 增值服务 城市综合体 华润集团孵化战略 ① ② ③ ④ 有效延伸价值链，体现差异化经营和协同效应 08年开始北京项目试点，正式启动增值服务战略 为住宅+商业模式提供多方面支持，因初步尝试，结果需时间验证 06年开始大规模扩张目前整体 土地储备接近2200万平方米 尽管业务模式改变，住宅业务收入比重仍占60%，并已建成四大产品线 有选择的覆盖价值链，使得业务间产生协同效应 选择一线，核心，集中的社区商业作持有 能力的匹配及稀缺土地的获取促进了城市综合体开发 从深圳华润中心的操作摸索出从规划、营销、物管等一套成熟的运营模式 深圳综合体模式给华润带来丰厚收益，并建立全国性的品牌效应 开始在全国范围内对该模式大规模复制 集团成熟资产和优质土地的不断逐注入加快华润置地的发展 建筑及装修等业务的注入，推动增值服务的战略的实现 华润置地在01年正式成立运营房地产开发业务，传统出售物业已经打造成四大产品线，目前收入比重为60%。 出售物业收入比重增大，