案例研究-商业模式-万科-商业地产企业模式研究报告万科特别研究.ppt

金源时代购物中心，无论是庞大的规模还是齐备的功能都当之无愧现代中国的商业航母 大 建筑面积大：作为北京市2003年60项重点工程之一，金源Shopping?Mall占地18.2公顷，规划建筑面积为68万平方米； 单体面积大：一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，是世界最大的商业单体建筑。东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层； 停车面积大：有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，堪称目前世界上超大的Shopping?Mall之一。 业态种类多：一站式购物理念，集百货，超市，建材家居，汽车展销，专卖店，餐饮，溜冰场，电影院，酒吧，咖啡厅，书店等休闲娱乐项目于一体； 店铺多：规划有5至6家主力店，还有20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲娱乐场所； 客流量多：据权威机构预测，金源Shopping?Mall的客流量每天将达到10万人次，年销售额将超过50亿元人民币。 购物环境好：统一管理，以具有时尚休闲风格的连接各个业态商家的步行街，具有环境与人文意识的多个中庭布置，以及大型观光屋顶花园； 品牌知名度高：已签约燕莎、正大集团易初莲花、居然之家、北京亚运村汽车交易市场、红人俱乐部、纸老虎等众多著名的国际国内主力店； 消费力高：拥有附近世纪城、鲁艺上河园、万泉新新家园、锦绣大地等高档社区的客流优势。 1 2 3 多 高 无独有偶，金源集团采用低廉的租金作Shopping Mall，也是看重Shopping Mall 附近世纪城的开发，只不过这一次是先造城再造Mall 金源 Mall 金源集团首先建造120万M2的世纪城一、二期。 通过准现房销售、5000元每平方米的低价、大规模成熟社区等卖点，2003年以36．63亿元的销售额高居北京十大热销楼盘榜首 1 继成功投资开发京西最大商品房项目“世纪城”后，再次重拳出击，投资38亿，打造世界最大的商业单体：68万M2金源时代购物中心 2 与此同时，金源集团开展了183万M2世纪城三期的建设，三期开盘就已经达到均价6300元 3 金源模式总结 －首先建造中档次的大型住宅区，采用低价销售，快速回笼资金 －然后再建设高档次的Shopping Mall，提升该地段的人气及商业氛围 －同时推出大型的综合住宅区，再一次实现现金的快速回笼 －利用回笼的现金以及造成的影响，迅速在全国其他地方复制该模式，实现集团的快速扩张。 综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”----快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制 低价快速销售120万M2的世纪城住宅区，在短期内迅速回笼资金达80亿 借势迅速推出68 M2的MALL和183万M2的住宅区。低价快速引进商家，提升地段整体价值。 1 2 3 未来发展（04-08） 1、金源集团将在全国将设4家左右的Shopping Mall 2、在全国将建设6至8家左右的五星级酒店 通过快速扩张，实现集团由住宅房地产向商业房地产和酒店业的转型 一体化开发模式已经成为Shopping Mall 的主要开发模式，并有着巨大的商业利润，我们总结，该模式有如下的特点 2 5 3 以小带大，实现一体化整体区域的升值 部分微利或亏损，整体盈利 只租不售的经营手法 与政府密切配合，获得整体开发权 新天地首先改善环境、营造商业文化和历史文化来提升太平桥整体地段的品质和价值，从而带动整个地区的房地产开发。金源mall的建设也是为整体303万M2的世纪城大盘营造良好的商业氛围。 新天地地区目前是亏损很大，但是通过新天地效应所带来的地价升值却是非常大的。太平桥地段以前均价是8000元，但是2003年翠湖小区的售价达到了20000元左右。金源mall目前投资要12年以上才能收回投资，但是其住宅房地产确有大量现金回笼 新天地和金源并没有采用流行的分割商铺，迅速取得现金的方法，而是采用只租不售的经营手法，有利于企业的长久经营，树立企业的整体形象而实现良好的整体管理和整体营销。 瑞安集团密切配合卢湾区政府，最终获得了整体52公顷的开发权。瑞安集团才敢拿出一小块地做新天地。金源集团也是拿到了3000亩地。如果工程切分成几块，交给不同的房产开发商去做，将会使各开发商单兵作战，缺乏整体协调，难形成综合效应，也不可能有今天的新天地和金源 1 4 以市场为导向的周密的项目规划与完善的企业管理 上海新天地的规划、建设和经营都是以市场为导向，有着周密安排的 。新天地所作的环环相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集团也是如此。 一体化开发模式以其巨额的利润引来无数英雄竞折腰，然而机会只垂青那些已经准备好的人 适用于 自有资金比较雄厚的房地产企业； 能够获得大块土地开发权，能够从后续的开发中取得收益； 拥有完善的管理体系和