案例研究-商业业态-如何做好广场步行街商业业态规.doc

【规划】如何做好广场步行街商业业态规划 一、商业业态分类及面积占比 广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐 饮、生活配套服务三类。 三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占 比40%--60%；服装服饰面积占比20%— 30%；生活配套服务面积占比20%--25%。 二、商业业态规划的基本标示方法 在制作和商业业态规划布局图时，用蓝色 表示餐饮业态；用黄色表示服装服饰业态 ；用红色表示生活配套服务业态。 用小方图形标示商铺内厨房预留点位；用 小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位； 用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。 三、基本建筑结构 根据集团规划研究院的常规规划设计， 第三代的广场步行街一般分为三层。总建 筑面积在2万至5万平方米，套内租赁面积 在1万至2.5万平方米。 四、各楼层的基本商业定位及规划 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知 名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码 产品等）； 二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、 生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容 美发、儿童早教等）； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特 色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。 五、商业业态规划的基本原则 1、统一性原则：根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在同一个层，品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。 2、递减原则：从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高向低逐级递减。 3、租金原则：从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能力较高的零售 业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。 4、关联性原则：要考虑业态与业态之间的相互关联性，使客流形成互 动，达到共享的目的。 六、商业业态规划的特殊技巧 1、为带动二层的人流和经营，一层的服装服 饰旗舰店及国际知名锁划餐饮可采取一拖 二的形式规化布局，形成一、二层的互动 。 2、步行街二、三层的端头位置一般会成为死 角区域。因此，在规划时应以中型知名餐 饮或目的性消费很强的品牌店为主。 3、步行街中厅处是步行街形象展示的重要区 域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休 闲餐饮为主。 七、业态规划注意要点 1、考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、 男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布 局时，应有多个品牌集合，形成消费环境 。否则必须是品牌知名度高或商品特色突 出的品牌店。 2、建筑规模在2万平方米以下的步行街里， 咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1- 2家为原则；规模在2万平方米以上的步行 街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。 八、步行街与主力店的关联性 在进行步行街商业业态规划布局时，还 要考虑步行街商铺和周边主力店的关联性， 应尽量保持消费群的一致性，形成客流的共享。? 九、建筑设计规划要点 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有 延时服务的问题，因此在进行规划时要考 虑通往室外的独立通道。 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%-- 60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量 要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利 于商家使用的便捷性。 十、建筑设计规划要点 步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处 到步行街中厅之间的位置，不宜设置在步行街入 口处。设置在步行街入口处，一是根本不会对主 力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的 优质商铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、 三楼的客流动线，形成死角。 根据商业业态规划的特点，一、三楼的商铺多数 以餐饮和知名服装品牌店为主，因此可适当规划 的大一些。单铺面积150平方米左右，商铺深度 12米—15米；二楼的商铺以个性、特色服装或家 居用品为主，商铺应规划的适当小一些，单铺面 积60—80平方米，商铺深度8—12米。 十一、建筑结构规划设计原则 应将百货、超市、影院、电玩等集客能 力较强的主力店规划在步行街的两侧或端头 的地方，将主力店围绕步行街的周围，使步 行街真正成为核心和纽带。