案例研究-商业综合体-三益中国-高栋产业链环境下的商业地产难题.ppt

商业地产的难题3.1 定位的难题 规模之痒——规模定位 v 案例 南京万达商业广场（三益设计） 商业地产的难题3.1 定位的难题 “四角恋爱”——客户定位 住宅开发是二元化的过程： 开发商 ? 消费者 商业地产开发是四元化的过程： ? ? 不同的运营模式，对不同的客户群有不同的关注倾向 比如：持有型商业关注经营者和消费者，而出售型商业则更关注投资人 商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突 消费群 投资群 商户群 v 案例 曹安商业地产项目 开发商 ? 投资人 ? 经营者 ? 消费者 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 那么主题和形象定位就是商业地产的 鲜明的主题与形象定位还可通过主题策略来整合内部商品资源， 使业态互相渗透，大大提升经营效益 核 皮 不能互相替代，但可互相融合与促进 如果市场定位是商业地产的 鲜明的主题与形象定位不仅能够塑造出商业地产的差异竞争力，更重要的是更能够放大商业地产的辐射半径，加强其辐射吸纳力 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 日本福冈博多水城（Canal City） 这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。围绕水道商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 南京水游城 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 济南省府前街（三益设计） 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 弘基·创邑老码头（三益设计） 本项目规划由多种商业形态交织共融。5，6层的建筑物改造成设计类创意产业园，部分楼层可远眺浦江，景观资源丰富，可改造休闲类的俱乐部或会所，中部广场区域新建一个典型石窟门风格建筑，室内为特色西餐酒吧，室外为大型水上秀场，是本项目的最大亮点！同时，周边建筑改造为特色服饰和精品展示店，沿外马路建筑楼层较低，改造重点为以特色餐饮，酒吧为主的商业街。随着世博的临近，本项目的实施，一方面填补了外滩和世博会基地之间的空白区域，将外滩的时尚元素和城市形象功能进行延伸拓展，同时，与隔江相望的小陆家嘴也形成呼应，将新时代时尚气息的休闲商业中心与小陆家嘴金融商务区形成城市功能的互补。 商业地产的难题3.1 定位的难题 讲故事的能力——主题与形象定位 v 案例 香港朗豪坊 商业地产的难题3.2 招商的难题 （一）成也主力店 成也主力店，败也主力店——主力店与中小店 什么是主力店 （1）强大的品牌号召力 （2）对人流的巨大拉动力 （3）稳定运营具有高抗风险能力 为什么大型商业项目需要主力店 人流 主力店的积极作用 （1）品牌号召力和集客能力强，吸引相对稳定的人流； （2）本身具有良好的品牌形象，是商业地产良好的广告效用； （3）经营得当对中小店具有明显的带动作用。 商业地产的难题3.2 招商的难题 （二）败也主力店：在强势商业集团的商业游戏里，开发商是强势群体。 成也主力店，败也主力店——主力店与中小店 主力店的强势体现 （1）租金低贡献 主力店往往占据最好的位置，提供最低的租金，是商业低产经营中的“骨头”； （2）苛刻的条款 主力店迈入往往会签订很苛刻的条款，比如排他性条款，带给商家制约； （3）法律的风险 法律条款繁多制约开发商，为自己的经营腾出空间； （4）困难的磨合 相对成熟独立的管理方式在后期运营中与开发商整体运营的磨合难度较大。 商业地产的难题3.2 招商的难题 （三）主力店招商是一场博弈 成也主力店，败也主力店——主力店与中小店 理性的主力店选择 （1）整体定位 并非规模越大越好，而是要两者定位吻合； （2）适宜比例 一般而言，主力店应控制在整个商业面积的30%以内， 主力店面积过大，影响整个商业的租金回报率； （3）双赢合作 合作方式，租金价格，楼层安排等需要综合考量； （4）互动共振 主力店设计需与其他商业互动共振，引导人流，连带消费。 主力店贡献 人流 中小店贡献 租金 商业地产的难题3.2 招商的难题 （三）主力店招商是一场博弈 成也主力店，败也主力店