案例研究-商业综合体-蔚蓝集团-4种模式综合体案例研究2013.1.8.ppt

五星级酒店 Portman Ritz-Carlton （新上海波特曼丽嘉）酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。 案例 ——上海商城 豪华公寓 位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。 案例 ——上海商城 最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅 案例 ——上海商城 项目特色 一、建筑特色 1、追求空间含蕴，体现中西交融 外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽 庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅 庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。 各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米 二、国际化管理 1、聘请国际人士组成管理团队 2、采用五星级标准的服务管理 。 案例 ——上海商城 关键驱动因素 外因： 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力； 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。 内因： 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次； 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意； 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心； 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。 模式三的KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次 配套设施——顶级商场 地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 模式三的收益方式特征 功能类别 收益方式 酒店 外包经营 写字楼 出租 商场 自行经营/出租 公寓 一般出租 特征 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 模式四案例 深圳华润中心 模式四：以商业为核心功能的发展模式 +office complex =shopping (主) +hotel +apartment …… 日本福冈博多运河城 案例（1/2） ——深圳华润中心 华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。 项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。 华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。 案例（1/2） ——深圳华润中心 区域历史背景： 罗湖已形成的金融中心和财富圈层，但成熟后区域的发展空间受到限制以及新区竞争。 项目区位： 深圳金融中心区，与地王大厦相对而立 时机： 区域可开发用地极少 项目使命： 作为隆重登场的华润集团，作为如此大规模的项目开发， 必须由受区域发展限制的框框中跳出来，领导区域发展、创造市场。 案例（1/2） ——深圳华润中心 项目立意 “与您携手，改变生活” “构筑深圳新天地” ——唤起了深圳人共同的心声 案例（1/2） ——深圳华润中心 投资 40亿人民币 建设模式 十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业 经营模式 华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范； 直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成; 50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌. 全部只租不售，长期经营。 建设与经营模式 案例（1/2） ——深圳华润中心 首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为