案例研究-写字楼-保利国际金融中心写字楼总结.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * * 写字楼总结 保利国际金融中心 * 写字楼基本概念 基本定义：商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 作用：集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。 两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼 。 * 写字楼基本要素 超大规模——相当大的建筑体量和规模化的配套设施 写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑 。 * 写字楼基本要素 建筑文化——摩天大楼的情结 与其说是世贸中心，国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。 无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。 世界贸易中心 * 写字楼基本要素 硬件设施——科技与创新 所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等 主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上 * 写字楼基本要素 软件服务——物业管理与专业化商务服务 卫星会议、活动策划、会展中心等服务。 一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下工夫。 * 写字楼基本要素 形象标识系统 ——环境中静态的识别符号 沟通人与人之间在日常生活交往中不可忽视的示范作用 ；能准确为民提供便捷服务，树立了企业良好的形象，也为工作带来了高效 。 　形象标识牌、落地式分流牌、楼层及索引牌、科室牌、功能标牌等五种常用的标识牌 还有宣传栏、楼层平面图标识牌、桌面台牌、迎宾牌等各种标牌 * 写字楼等级标准 甲级写字楼 管理国际化； 24小时写字楼； 人性化：空间的舒适性和实用性； 数字化； 节能化； 便捷的交通； 商务化 写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。 * 5A写字楼 一是狭义的针对智能化硬件方面 OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化） 写字楼等级标准 二是广义的指综合“A”级评定标准 楼宇品牌标准 地理位置标准 客户层次标准 服务品质标准 硬件设施标准 * 写字楼主要指标 单层面积达1000平方米或以上 层高达2.60米或以上 平均得房率为60%-65%或以上 位于中央商务区，有便捷交通 租户包括知名本地或跨国企业 高端的交房标准 高质的建筑施工 楼层可灵活分隔 宽敞的大厅及通道 高效的中央空调系统 专业的物业管理 充足的停车设施 基本的后备电源系统 高效的电梯管理系统 充足的洗手间设施 合格的通讯系统，以支持话音及数据传输 * 写字楼主要指标 衡量标准 国际甲级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼 地理位置 位于中央商务区，交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施 位于写字楼聚集区，交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施 交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施 面积 其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米;1至2年内的入住率不能低于70%。 其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。 其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。入住率不能低于50%。 停车位 至少每150平米一个 至少每200平米一个 每300平方米应配置一个停车位 大厦品质 架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500lux）；为客户提供最少每平米90va的电源供应；配备后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平米最少承重250公斤 架空地板，充分的电源供应并配备后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口 　 净高 2.7米以上 2.7米以上（包括2.7米） 　 电梯 每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不超过30秒；货梯至少两部 每部客梯服务面积不超过5000平方米;等候时间不超过40秒;货梯至少1部 按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。 电话线 平米每12平米有一根电话线并提供isdn\ddn\t1等通讯电缆，可考虑提供光缆等多种服务设施 平均每20平米一根电话线 　 物业管理 经验丰富的国际知名物业管理公司 丰富经验，有知名度的管理公司 物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司 租或售 基本不售 连续几个楼层整层销售是可行的 　 得房率