案例研究-休闲地产-仲量联行-休闲地产.ppt

休闲地产项目第一次汇报 第一阶段研究框架 汇报框架 休闲产业/地产产业形态研究 旅游市场研究 场地评估 主题公园 度假村 成功案例分析 初步休闲娱乐概念确定 休闲产业/地产形态研究 休闲、旅游业的背景 休闲、旅游业属于“朝阳产业” 正在成为世界上几大产业之一 随着社会进入“休闲时代” “体验经济”，21世纪休闲、旅游产业将有许多新的变化和更大的发展。 “旅游业对于21世纪而言，正如石油业对于20世纪一样” 休闲旅游业的发展趋势 娱乐因素 – E因素 商品和服务将不再足够 如果对有形商品收费，从事商品交易 如果对实施的活动收费，从事服务交易 只有当你对顾客和你一起付出的时间收费，才进入了体验经济 – 顾客愿意为体验付出更多 旅游业的发展趋势 双收入家庭有更多的可支配收入，但时间的安排缺乏灵活性 时间的缺乏将带来更多次数和更短的旅行（周末旅行次数增加） 家庭旅游是最重要的旅游市场（近3/4的假日旅行是以家庭为基础的） 如何利用主题公园支持大型度假村和房地产项目的开发等其他土地用途，令目的地变得更有竞争力、更有收益性是很重要的。 休闲娱乐产业特性 高风险性 属于心理、精神层面的需求，为在食衣住行等物质层面的基本需求满足后产生，易受经济环境变动而影响，需求不稳定，使得投资风险性高。 季节性 部份休闲活动，如，冲浪、海边戏水等，须于特定季节、时间方能进行从事，而有淡旺季的产生。此外，休闲活动多集中在周末或连续假日进行，因此，休闲不动产多数假日人满为患，平日设施容量过剩的情形。 单一体验性 休闲游乐区的游憩活动属于体验性活动，一般而言，游客的参与愉悦感会随着到访次数的增加而递减，尤其市场竞争激烈，消费者忠诚度低，须以提高服务品质，增加设施丰富性与新鲜感，争取消费者的重游。 投资长期性 休闲产业的特性，使得休闲不动产的开发而为长期性投资，不具有立即获利能力，要在事前经过专业研究与规划，提出符合市场需求的定位与合适的开发规模。 休闲地产的分类 休闲度假中心 主题乐园 城市型娱乐设施 度假村 按靠近主体市场的远近 – 目的地度假村、非目的地度假村。 传统的度假村类型：海洋度假村、湖泊河流度假村、山川滑雪度假村、高尔夫度假村，---凭借于各自特有的月娱乐设施-高尔夫、骑术、牧场、健身、自然景观、体育探险。 度假村强调舒适的住宿功能、完善休闲游乐设施，让人度假时能松弛身心、惬意享受。此类型休闲产业主要包含住宿功能，结合周边休闲娱乐、餐饮设施或结合当地旅游据点发展而成。 主题乐园的分类 自然赏景型 以自然资源、风景名胜为主要诉求的游乐区，如，海淀凤凰岭自然风景区。 文化育乐型 以历史古迹、人文风情为特色的游乐园，如，颐和园、紫禁城。 动植物展示型 以动植物展示为主题，多以人工打造整体游憩环境，如，北京市植物园、北京动物园。 机械游乐型 以新奇、刺激的机械游乐设施为号召的主题乐园，如，北京游乐园。 异国风情形 以展示世界各地的异域风情为主,如，世界公园。 为丰富主题游乐园的娱乐性，现今许多著名主题乐园开发案例中，多结合上述类型娱乐，而成为多主题游乐园，如，香港海洋世界主题乐园便结合海洋动物表演与机械式游乐设施。 都市型娱乐设施 具有集客力的城市型娱乐设施包括有： 多厅式影城（Cinema Complexs） 表演剧场/现场表演餐厅（Live Performance Theaters/ Dinner Theaters） 赌场 教育性设施 家庭游乐场/高科技游戏场 室内主题园 夜总会/酒吧 特殊电影院 休闲娱乐产业的发展趋势 – 娱乐设施的聚集 集合多种休闲娱乐元素形成具有广泛的吸引力的目的地。以拓宽目标客户市场，延长停留时间 根本性的转移：从休闲娱乐间的不同产品间的竞争变成对目标客户的休闲时间的竞争。 把客人吸引来的休闲娱乐设施 高质量的住宿、餐饮服务设施 充实客人停留时间的活动 目的地型娱乐休闲地的各要素的关系 目的地50年生命周期理论 旅游市场研究-需求分析 海外来华旅游 海外来华旅游 海外游客来华消费 海外游客来华消费构成 海外游客感兴趣的旅游目的地 国内旅游 外省市来北京旅游目的和消费构成 外省市来北京旅游停留时间 外地来京游客平均停留天数6.5天，比1998年减少0.4天。 外省市来北京旅游人均消费 外地游客在京人均旅游花费为1115元，比1998年的680.4元增加了434.6元，年均增幅17.9%。 北京市市民本地游游客人数和旅游收入 北京一日游 在北京景点一日游中，北京人的比例占61.9%，在外地游客中河北省比例最高为30.3%，天津市占19.9%。 旅游市场需求 – 总结 海外游客人数和旅游收入稳定增长，在游客构成中休闲、观光、游览和会议居于前两位，约占60%。 海外游客来