案例研究-住宅大盘-郊区（新城）大盘开发模式研究.ppt

Page * Central China Real Estate Limited * * Page * 郊区（新城）大盘概念解读 郊区（新城）大盘开发模式全览 郊区（新城）大盘开发模式结构 提 纲 Page * 郊区（新城）大盘概念解读 从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。 另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。 区位 城市郊区/新城区/开发区 规模 至少2000亩以上 性质 房地产开发项目 郊区（新城）大盘 外延 包括但不局限于住宅大盘 Page * 2001年之前大盘数量较少，增长速度不快。 城市化进程加快，城市外延迅速扩大，住宅大盘发展迅速； 一批民营大型房地产企业成长起来，催生了很多大盘（如万科、碧桂园）； 国企改革进一步深化，大量政府背景房企出现，也催生了很多大盘（如上实、华侨城、张江高科）。 时期 大盘发展 2001年 2005年 2008年 2009年 国家对土地利用控制趋严，出台一系列宏观调控政策，控制地产商大规模圈地，一定程度上抑制了大盘的产生。 房地产业一路高歌猛进，土地市场也非常红火，地产商大规模圈地，大盘在与政府的博弈中震荡增长。 地产冬天到来，土地成为负担，土地出现流拍，大盘产生速度明显下降。 为应对宏观经济的下行压力，国家级各级政府鼓励投资，原本沉寂的大盘项目又开始出现。 房地产大盘发展历程 Page * 二.郊区（新城）大盘开发模式全览 开发模式 典型项目 单纯住宅模式 碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 主题驱动模式 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展） 旅游地产模式 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾 传统工业地产模式 北京星网工业园、普洛斯物流园 总部基地（商务花园）模式 北京总部基地 产业整合模式 长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城 Page * 单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式 三.郊区（新城）大盘开发模式解构 1、模式概述： 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。 单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。 2、成功因素： 功能配比多元化、合理化 以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。 发展战略与定位前后一致，协同促进 大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。 合理的开发周期与分区计划 由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 土地政策环境宽松 虽然地处城市外围，但交通相对便利 Page * 单纯住宅模式 2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城 项目区位 凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。 项目规模 项目总占地面积8000余亩。 项目定位 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。 开发进度 整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年。 Page * 单纯住宅模式 典型案例（2）：万科东丽湖 项目区位 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。 项目规模 项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。 项目定位 项目定位于超大型生态新市镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城。 产品组合 建筑形式多样化的北欧风情产品，别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。 开发进度 整个项目分8期开发，1-2期于2005年开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期将在未来9年陆续开发。 Page * 单纯住宅模式 2