案例研究-住宅大盘-世联-世联地产城市边缘大型居住.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 城市边缘大型居住区商业模式研究 世联研究模式 2010.12.30 * [关键字]： 社区、商业 [简介]： 天通苑和通州果园是近年来北京新兴的边缘大型居住区域，本研究通过对两个大型社区中商业的规模、分布、业态种类等各规律性的总结，希望得到城市边缘区域大型居住社区商业模式的相关结论。 * 天通苑居住区 * 天通苑本苑概况 天通苑本苑总建筑面积为723414平米。共有楼宇108栋，计530个单元，5438户。常住人口约15000人，暂住人口约14000人。 区内设中山实验学校1所，幼儿园2所，各类商业门店100余家。 * 天通苑本苑商业分布现状 1 2 3 项目名称 数量 面积（m2） 1 西单商场 1 16000 2 西单超市 1 4300 3 汇仁医院 1 1500 4 5区底商及街铺 15 4200 5 1区底商及街铺 30 5100 6 3区底商及街铺 29 7700 7 2区底商及街铺 4 1200 8 4区底商及街铺 5 600 9 6区底商及街铺 16 7800 总计 102 48400 9 4 6 5 7 8 * 各类业态的数量比 从数量上来看，餐饮和房产中介、以及生活服务所占比例最高。 由于紧邻售楼处，天通苑1区和3区集中了大量的房产中介，成为天通苑大社区的房产交易中心。 满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低 * 各种商业物业形态及面积比例 从数量上看，天通苑内的商业物业主要以底商为主，街铺次之，独立商业最少。 天通苑内的商业以100-200平米的底商和街铺为主，200-500平米的街铺次之，大于500平米的商业很少。 天通苑内的底商面积最小的也在100平米左右。 各种商业物业形态的数量比 各种商业物业面积比 * 社区东大门部分商业实景 1. 西单超市 2. 百汇园（洗浴、KTV） 3. 大鸭梨烤鸭 4. 龙生园 1 4 2 3 * 各类业态规模及位置排布规律 餐饮面积基本都大于100平米，主力面积为200~400平米，且分布在社区入口两侧、主要交通干道旁边等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在50~100平米，分布于主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧等娱乐型商业面积在200平米左右，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在50~100平米，多分布于次干道、社区路等与居住区联系最为紧密的位置 * 天通苑商业总结 商业总规模已经达到一定水平，人均商业面积达到1.67平方米 业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面 底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租 缺少集中的、成规模的商业中心 尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求 * 果园区域新华联家园及周边商业 * 通州果园区域?新华联家园概况 新华联家园入市近十年，社区发展已基本成熟 总建筑面积约60万平米，总居住约2800户，总居住人口约一万人 社区周边设有北苑学校、潞河中学、潞和医院、工商银行、建设银行、邮局等；社区内部设有大型中心大花园和幼儿园及7000平米会所 社区商业基本为裙楼底商形式，共120余家 * 天通苑本苑商业分布现状 项目 名称 数量 面积（m2） 1 苏荷时代 1 4000 2 华普超市 1 2000 3 社区医院 1 800 4 绿兴家园 1 3000 5 南区底商及街铺 30 7700 6 北区底商及街铺 29 3400 总计 125 20900 北区 北门 东门 南门 南区 东门 绿兴家园 家装市场 苏荷 时代 商业 广场 主 干 道 次 干 道 华普超市 社区医院 * 各类业态的数量比 从数量上来看，餐饮占了最大的比例 各业态的种类和分布比例比较均衡，满足各类生活基本需求 满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低 周边缺乏大型集中式综合商业中心，不能满足居民中高消费需求 * 各种商业物业面积比例 100平米以下的铺面占主导地位，开间小于10米，最小的店面可以把面积控制在30平米以内 餐饮要求较大的开间和面积，基本都在100平米以上 除餐饮外主要都为服务社区的内向型商业，因此规模普遍较小，缺乏大规模商业 * 社区及底商实景 3 * 各类业态规模及位置排布规律 餐饮主力面积为200~400平米，且分布在社区主入口两侧、社区外围拐角处等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在50平米左右，分布于主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧、健身中心等娱乐型商业面积在200平米以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在50~100平米，多分布于社区入口、社区道路两侧等与居住区联系最为紧密的位置 本