案例研究-住宅豪宅-世联-经典豪宅产品研究星河湾.ppt

广州星河湾营销模式图: 营销 强度 阶段 目标 时间轴 宣传方向和深度 引起市场广泛关注 能量积聚，高度蓄势 脱颖而出 全面渗透，进而通过口碑迅速传播 Δ开盘期 Δ入伙，二期开工 区域概念 资源概念 社区形象概念 开发理念宣传 细节卖点宣传 展示细节卖点 资源与品质展示 社区品牌建立 创造新价值点，社区品牌的外延 Δ开盘期一个月 Δ开盘期三个月 广州星河湾营销节奏,主题和手段:营销震撼力的手段包括近2公里长的实木地板沿江景观栈道,媒体楼书和全现房卖楼 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 开盘前三个月,引起路人的关注和好奇.通过昭示性较强之公共性建筑，如商业街、沿江栈道、钟楼、围墙对地盘形象进行展示 开盘前两个月,利用市场热点,引起社会的广泛关注.通过媒体软文进行新闻性的区域炒作与开发理念炒作 开盘前一个月,能量积蓄,蓄势通过电视、报纸广告进行项目价值点炒作. 开盘期.脱颖而出.通过媒体楼书以及销售展示中大投入对社区生活方式进行全面宣传 第五阶段 开盘后,全面渗透,进而通过口碑传播.通过对产品品质与优势资源的现场展示并辅以活动营销 广州星河湾分期策略和价格走势: 时间轴 第一期 第二期 第三期 产品 电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅 49栋7—9层电梯洋房 含装修价 4500元/平米 第四期 多层电梯洋房 小高层电梯洋房 面积 小面积产品为主 40---200平米不等 单身公寓40—50m2 普通公寓90—230m2 120-380平米 205－612m2 5000元/平米 5500元/平米 7000—12000元/平米 时间 2001年 2003年 2004年 2002年 规模 12万m2，900套 20万m2，1613套 9万m2，800套 10万m2，700套 浦东星河湾推广策略:前期主推项目品牌形象,中期主打圈层和高价值平台,开盘前强力推广项目及品质 2009.1.1 3.1 3.25 5.1 8.8 2009，一个心情盛开的新年 盛大开盘 广州日报,中国房地产报,安家,新京报,第一财经日报,南方日报 平面媒体 红地产 地产 中国民航 中国新闻周刊 社交星河湾，人际关系是财富 广州、北京、上海都有一个世界级的星河湾 全球财经权威CNBC 家是收藏璀璨 魅瞬间的容器 品牌形象 圈层和高价值平台 项目和品质 太原星河湾展示策略:现房实景,新古典主义的建筑风格结合精工打造的线条丰富的立面 太原星河湾客户策略：太原本地甚至山西的市场容量有限，太原星河湾的客户定位除本地客户外还应放眼全国甚至全球的晋英，细分为晋商、晋官和晋萃 太原星河湾客户策略:鼓励北京、上海、广州的星河湾老业主以及圈层友人推介晋英，山西和太原的属地介质人群和有影响力的菁英人际推介 太原星河湾渠道策略:整合政府资源，文化搭台，借力政府配合营销城市为项目召集晋英 太原星河湾渠道策略：跨界整合更多高端平台收录中国顶级财富阶层，在太原周边城市进行大范围渠道拓展 太原星河湾渠道策略：整合易居高端客户资源，100万乐居会以及星河湾集团的资源 太原星河湾活动策略:风尚类活动定义时尚生活方式的必威体育精装版标准 风尚大典闭幕式祁刚风尚秀 亚州风尚大典启幕 世界著名服装设计大师祁刚与名模合影 时尚名模走秀 时尚名模走秀 太原星河湾活动策略:风尚类活动定义时尚生活方式的必威体育精装版标准魅力女性张天爱大型风尚秀 为张天爱颁发荣誉居住钥匙 魅力女性张天爱 精彩合影 太原星河湾活动策略:文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣 孔子第76代传人孔令涛先生大讲堂 ?授予孔令涛“星河湾荣誉居民金钥匙” 孔子第76代传人孔令涛先生大讲堂 ?孔令涛先生大讲堂嘉宾致词 太原星河湾活动策略:文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣 “好风光”敞篷车绅士文化之旅 顶级敞逢车演绎摩登绅士 顶级敞逢车 著名女星范冰冰亲临活动现场 太原星河湾活动策略: 财富类活动助推客户事业发展 低碳经济下的价值选择与财富契机 博鳌论坛嘉宾现场交流 星河湾城市建设卓越贡献奖授牌仪式 星河湾集团副总裁梁上燕女士致词 博鳌论坛现场 太原星河湾活动策略: 财富类活动助推客户事业发展 “投资山西 发现山西价值”--新晋商高层峰会 为“英伦文化推广基地”落户山西揭牌 新晋商高层峰会论坛嘉宾交流 参加新晋商高峰论坛嘉宾合影 为“外商俱乐部山西分部”揭牌