策划培训-城市综合体-长春滨河绿岛综合体开发和运营模式研究.doc

长春吉林大路滨河绿岛综合体开发和运营模式研究 深圳市新摩尔商业管理有限公司 2011年5月28日 应长春联发地产公司邀请，杨宝民先生带领驻扎长春的助手花费五天时间系统研究了滨河综合体项目和甲方高层进行了亲切友好的沟通，形成了广泛共识。长春滨河综合体是一个长春绝版地块的项目，投资公司联合投资９亿元左右，项目毛利润２０亿元左右。 一、项目操作方式研究 项目地块属于商业旅游开发黄金地块，项目总体定位为城市商业旅游综合体。 关于前期拿地和完善公司治理机制路线图 通过国内外城市综合体的研究，我们提出了注重前期研究，全面量身定制的思路（各部门应该今后完成的工作） 将商业规划和概念设计结合，与顾问公司和设计院合作，制作新的综合体整体建筑设计方案。营销部门提前做好招商手册和销售楼书，采用快印方式征求意见。 商业摸底先行，提前与著名商家沟通好，例如，新摩尔公司的战略伙伴可以提前谈判沟通确定商家。 写字楼要与发展总部经济结合，提前与银行、保险等著名机构沟通，争取量身定制部分办公楼，满足顾客特殊要求。 公寓可以借鉴万达等成熟经验，我们吸收万达专家一起研究适合长春市场的写字楼产品。 前期流程如下： 综合体设计的科学流程 杨宝民先生提出的综合体流程图 某综合体及购物中心项目开发（含设计进度）表 科目 内容和时间 具体 消费者调查与业态规划设计 项目定位和商业布局业态设计策划 一个月提交初步方案 二个月 2010年6月－8月 商业建筑策划和概念性方案设计 三个月 两个月内提交初步方案 7-9月结束 售楼处和招商中心设计 要求能够使用两年时间 9-11月 招商摸底与主力店招商 四个月 主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案 2010年7月—10月 商业视觉形象VMD 与导示系统设计 四个月 2010年8月－12月 建筑方案设计阶段 六个月 2010年10月—2010年12月 施工图设计 四个月 2010年12月—2011年3月 招商工作展开 一年半 2011年3月 工程开工 8月施工准备一个月时间 2011年4月开工 基础工程施工 半年2011年３月开始挖土 2011年9月完成 具体品牌招商工作 启动大量品牌商家招商工作 2010年10月 装饰方案设计 八个月 2011年3－11月 工程封顶 九个月 2012年3月 装修及景观施工 五个月 2012年3月-2012年8月 内部装修工作 三个月 2012年9月—11月 试营业 一个月 2012年12月试营业 正式开业 主力店可以先开业 2013年1月28日正式开业 二、绿岛综合体的赢利模式分析 Ｃ地块综合体物业组合建议24.3万平方米 占地面积29888平方米 换算45亩土地 类别 内容 单位（万平方米） 写字楼 5A写字楼 3万平方米 ＳＯＨＯ 2万平方米 ＳＯＨＯ （备选五星酒店） 4万平方米 公寓 其中3万平方米作为五星酒店公寓 5.5万平方米 购物中心 含2万平方米街区 9.8万平方米 合计 24.3万 地下 负一层4万平方米 商业利用 负二层3万平方米 投入和产出分析 项目总投资 Ａ地块总投资 工厂收购投资 土地成本已经达到326万元/亩 楼面地价1639元/平方米 ３亿元 土地拍卖投资 6.1453万平方米 92亩 每亩价格200万元 1.84亿元 楼面地价达到2644元/平方米 1.84亿元 地上建筑物业 18.3万平方米×3000 5.49亿元 地下物业 ６万平方米×2500 1.5亿元 合计 11.74亿元 Ｂ地块总投资 地上建筑物业 5.6万平方米×3000 1.68亿元 地下物业 1万平方米×2500 0.25亿元 合计 含１５亩地价 400万元 6000万元 2.53亿元 C地块总投资 写字楼 5A写字楼３万平方米×4000 1.2亿元 ＳＯＨＯ ２万平方米×4000 ＳＯＨＯ（备选五星酒店） 精品五星酒店４万平方米×4000 2.4 公寓 5.5万平方米×4000 2.2 购物中心 含2万平方米街区9.8万平方米×6000 5.88 合计 24.3万平方米 地下 负一层４万平方米×２５００ 1万平方米商业６０００万元投资 停车６万平方米＊２５００ 2.1 负二层３万平方米 成本合计 13.78亿元 三个地块最保守的投资为２７亿元 去掉拆迁返还９万平方米，可以销售9.3万平方米 其中商铺