策划培训-基础知识-尚好家培训教程之房地产基础培训.ppt

* 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合 塔楼： 一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。 塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。 塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。 * 第三节：房屋建筑工程概论 板楼、塔楼 *水星·香榭里 * 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按房屋户型结构分类，主要分为： 1、普通单元式住宅 2、公寓式住宅 3、复式住宅 4、跃层式住宅 5、花园洋房式住宅 6、小户型住宅（超小户型） * 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。 复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 *温馨浪漫的复式楼 * 第三节：房屋建筑工程概论 *大气豪华的跃式楼 * 第三节：房屋建筑工程概论 经典花园洋房 *融科·檀香山 * 第三节：房屋建筑工程概论 住宅分类： 按房屋政策属性分类： 1、廉租房 2、已购公房（房改房） 3、经济适用住房 4、住宅合作社集资建房等 5、商品房 * 第三节：房屋建筑工程概论 商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 商品房的“五证” “两书”： “五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。 “两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售； 从销售对象看，分内销商品房、外销商品房； 从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 * *1987年 深圳 东晓华园 中国第一个商品房住宅小区 * 第三节：房屋建筑工程概论 商品房的结构形式 以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式： 1、砖混结构住宅 砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 * 第三节：房屋建筑工程概论 商品房的结构形式 以其承重结构所用其所用的材料来划分： 2、砖木结构住宅 砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。 3、钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。 * 第三节：房屋建筑工程概论 住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。 住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。 * 第三节：房屋建筑工程概论 住宅的进深：通常指房间长度。 住宅的开间：通常指房间宽度。 进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。 * 房间进深16.5米 房间开间8.8米 *卧室进深6米 卧室开间4.4米 *客厅进深6.5米 客厅开间8.8米 * 第四节：销售知识与案例分析 商品房销售方式： 按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种； 商品房预售条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25