策划培训-基础知识-思源经纪-思源2011年1月房地产前期策划专题培训.ppt

* 产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重 产品类型 户型 面积区间 比例（建面比） 公寓 塔楼 零居 50-60㎡ 30-40% 一居 70-80㎡ 40-50% 两居 90-110㎡ 20% 合计 23000㎡ 100% 注意： 建筑面积/实得面积? 套数比/建面比? 项目定位| 产品类型与户型配比 项目档次 居所用途 客群定位 产品类型 户型配比 宏观市场 中观市场 微观市场 小结 产品策划基础资料 规划意见书及相关政府文件 地块CAD图 地块内外部情况 既有规划方案 与楼座排布相关 与赠送面积相关 其它 项目目标 项目发展方向 期望均价 开工顺序 …… 2、当地政策规范 3、开发商诉求 4、市场调研 5、项目定位 1、地块资料 * 产品策划体系内容 对开发商的判断： 拥有成熟的产品体系且在异地快速复制的某些大型开发商（如万科、龙湖、星河湾等）、对自身产品十分自信的某些中小型开发商（如润丰等），只需经纪公司提供当地市场信息、项目定位及营销计划。 对产品策划的要求往往局限于开发商既有方案的局部修改，如某一户型的室内布局调整、销售动线的重新安排等。 如果是太过全面深入的产品策划往往是事倍功半，乃至产生一些负面影响。 因此需要各分支机构预先准确判断开发商的实际需求。 注意 产品 策划 体系 * 综述 产品策划体系分为六部分内容。 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 * 产品 策划 体系 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 地块价值分析 A4-1地块 居住价值高 高品质的 纯居住区 A4-3/4地块 教育配套用地 高端品牌教育资源 A4-7地块 公园配套用地 项目价值点之一 A4-10地块 混合用地 商业价值较高 居住价值一般 东侧配建廉租房 A4-8地块 混合用地 居住价值高于 商业价值 地块价值分析 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。 基于地块属性及内外部情况 案例： 广渠路15号地 * 地块价值分析 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。 居住价值：东地块西地块东部＞东地块西部 商业价值：中间规划路两侧 影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村 改善因素：东侧绿地西侧绿地 西侧 绿化隔离带 东侧 绿化 隔离带 东侧居住地块 西侧居住地块 N 京九铁路 噪声影响 京开高速 噪声影响 建材市场 综合影响 待拆迁城中村 综合影响 150米绿带 改善环境 降低噪声 100米绿带 改善环境 基于地块 内外部情况 案例：黄土岗项目 * 地块价值分析 地块价值分析：综合体公寓类项目，则要判断不同楼层之间，同一楼层之间不同朝向的居住价值。 案例：苏州某高端公寓项目 基于地块 内外部情况 * 产品 策划 体系 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 规划设计原则 * 规划设计原则 规划设计原则：确定规划方向，如容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型，户型分配等 西侧 绿化隔离带 东侧 绿化 隔离带 东侧居住地块 西侧居住地块 N R=2.9-3.1 R=2.6-2.8 R=1.9-2.1 总建筑面积做满，实现总体2.5容积率； 适度拆分总体容积率； 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率； 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩余部分排商品房； 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高； 案例：黄土岗项目 基于地块价值分析、规划指标、项目定位等 * 产品 策划 体系 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 总体规划建议 * 总体规划建议 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 * 总体规划建议| 总规布局 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 * 概念规划图：对地块进行初步划分，确定各类型产品的大致布局，用不同色块进行区分。 案例：黄土岗项目 基于地块价值分析、规划指标、项目定位等 西侧 绿化隔离带 东侧 绿化 隔离带 东侧居住地块 西侧居住地块 N 中高端 商品住宅区 中端 商品住宅区 公租房 限价房 景观公园 总体规划建议| 总规布局 由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房 * 总体规划建议| 总规布局