策划培训-商业地产-地域特征下的商业地产定位与选址.ppt

光谷国际广场 光谷国际广场 定位准确 细分市场 争取份额 经营调整 武汉- 铜锣湾广场（汉阳新世界） 定位客观 抓住重点 争取份额 经营运作 南昌-北京金融街项目 定位精准 做足商圈 租售结合 控制节拍 青岛-海尔地产项目 定位创新 借势发挥 创意领衔 扩大商圈 提升价值 问题案例解析 问题症结： 项目的开发时机； 区域特征； 项目的城市发展水平； 市场细分程度； 消费水平； 项目建设过程中的技术水平； 发展商的自我意识； 发展商如何正确看待商业地产的价值； 发展商如何看待政府给予的土地政策和其他置换条件。 T The Position and Adressing of Commercial Property 三、商业地产的选址与调研定位 选址意义与内涵 内涵 意义 确定商业项目放在哪个城市的哪个商圈的哪个位置； 确定选址的占地面积、成本； 论证这种决策的收益、可行性； 与主力店、与政府沟通； 与相关部门谈判； 依据商业运作要求向决策阶段提出重要建议； 选址是商业项目运作的第一个环节； 选址是整个商业项目中灵活性最差的因素，需要慎之又慎； 选址是决定商业项目能否成功的首要条件； 选址成功不代表商业项目就一定能成功,但选址失败则意味着商业项目一定失败。 选址流程 商业地产选址的基本流程： 从战略规划开始，通过市场调研，确定初步方案，对方案论证后，取得土地受让使用资格，并对商业规划提出建议。 商业地产选址动因有两种基本的类型： 明确目标法： 地块反过来论证法： 肯创观点：无论哪种类型，都必须基于科学严密的选址程序进行调研和论证，并在此基础上对最初的产品/市场假设（初步方案）进行证实或证伪，进而对商业定位规划提出建议。 选址流程图 选址的流程图 确定战略 任务：明确目标 工作：全方位分析 成果：立项报告 地块选址计划 收集信息 任务：获取信息 工作：全方位搜 集信息 成果：出信息分析报告 确定方案 任务：可行性方案 工作：细化地块 充分接触主力商家 听取专家意见 成果 ：可行性方案 商务谈判 任务：让可行性方案可以实施 工作：与政府或地块所有者谈判 成果：谈判预案， 谈判所需的资料的准备 规划建议 任务：为商业规划提出项目运作定位的建议 工作：6大定位 成果：未来商业运营建议 成功选址的逻辑思维图 块地 交通 人口 消费 经济 竞争者 业态错位 概念特色 现状 趋势 商业基本信息 城市规划分析 客户定位 概念定位 产品定位 规模定位 业态组合定位 建筑规划定位 提出商业规划建议 城市 目标锁定分析 区域 商圈 商圈竞争和业态分析 区域特征分析的过程 选址关键操作建议 追求选址区域商业位置最优化 整合主力商家的选址判断力 整合专业机构的选址判断力 积极科学的调研方法选址 强化选址三个核心能力培养 选址的常规思路判断一 不同类型的商业地产项目其目标客群、选址条件和关键需求不同，符合产品选址要求的项目，租户可得性高、商业资产价值高、开发运营成功率高。 常规思路判断： 大型集中式商业：位于主城区、距离核心商业区1.5-3公里内（以利有效分流原有商业客流，形成组团式商业中心格局）； 面临城市主干道（商业可视性强，利于吸引目标客群到达）； 处于城市发展的延长线上（符合人们出行习惯，保持商脉发展的连贯性）； 城市副中心（消费力基础稳定、消费积聚力强）； 行政商务中心（易形成高端消费群积聚）； 城市综合体（商业、酒店、办公、高端居住等）：城市新区、城郊结合； 邻里中心/生活时尚中心：大型居住社区/高档居住区。 选址的常规思路判断二 不同类型商业地产项目其定位与业态对区域市场匹配性要求不同，在选址过程中需依据项目的定位进行选样、匹配测试。 常规思路判断： 大型休闲娱乐式商业：通常与购物类商业的互动性不强，因消费目标、行为准备、时间分配不是聚焦在购物方面。例如：海洋公园、欢乐谷、海滨休闲中心等； 商业街：具有较强的逛街购物吸引力和积聚力，但并非娱乐消费之首选地。如北京王府井大街、上海南京路、广州北京路、天津滨江道、深圳华强北、成都春熙路步行街、重庆解放碑、观音桥步行街等； 小商品市场/淘宝街/潮流前线：在城市中心区的生命力很强，对公共交通便利条件的依赖性较大。如北京万通新世界、秀水街、大连胜利广场、武汉江汉路等。 选址的常规思路判断三 不同类型的商业地产项目，对交通、停车和技术条件支持的要求也不相同。 常规判断 美食街：对技术条件要求最高，排除住宅裙楼底商物业，以单体商业物业为佳；要求物业楼层进深，电梯、停车位充足；