策划培训-商业地产-商业地产基础知识及市场定位（常识）.ppt

* 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 大部分房产公司 09年以前的万科 亿象城 印象城 赢利模式：在“租”和“售”之间进行选择 * 盈利模式 优点 缺点 适用类型 盈利模式 优点 缺点 适用类型 只租不售 分散出租 1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营 3、未来容易出售 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高； 3、经营风险较大 传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源 整体出租 1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大； 收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。 没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2 只售不租 1、相对省力且风险较低 2、资金周转快 1、失去了更大收益前景的可能性； 2、商业经营不稳定 资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商 又租又售，且租且售 分层或分片出租模式 1、租金比整体出租高一些； 2、风险分散、租金相对有一定保证； 3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售； 4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便 1、需重视前期的商业定位； 2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才； 3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力 资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商 层（或片）与散结合出租模式 1、大小租户的结构使项目稳定性提高； 2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售； 3、有利建立完整的租户资源库 1、要求具备很雄厚的自有资金； 2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高 3万m2以上商场 三种商业地产的盈利模式对比 * 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地发开发商要具备长线赢利的心态： 成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润 商业地产开发商应具备正视风险的心态： 商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获 长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话 商业地产赢利要点 * 商业地产赢利要点 消费需求得到便捷满足 开发商 投资者 经营者 消费者 管理者 城市形象、政绩、税收增长、就业 租金收入和估值的增长 挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展 客流稳定增长、平衡消费者和商家 政府 商业地产开发经营的利益共同体 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 商业地产赢利要点 产品设计要以最终使用者的要求为准 需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书 商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强 商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心 不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 商业地产赢利要点 综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础 包括市场定位、客户定位、业态定位 主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 商业地产赢利要点 选择合适时机退出，是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题 退出机制是提高项目IRR水平的关键 可选择的退出机制有：发行REITs、投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 * 如何进行商业市场定位 项目立地条件研究 项目经济环境的分析和生活结构研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查 商业发展规划和政策研究 辐射区域（商圈）的确定和商圈结构分析 竞品及消费者分流、招商资源竞争性研究 市场定位的推导思路 本案市场定位 ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ * [ 项目立地条件研究 ] 项目基本指标——与北美洲和欧洲相比，中国商业用地地块相对较小、容积率较高，加上一些限高等因素，商业设计很考验功夫；有些城市对于用地性质分类更细，要特别注意，如北京，写字楼和零售商业的用地是有区别的。 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干