- 1、本文档共73页,可阅读全部内容。
- 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
策划培训-商业地产-商业地产基础知识及市场定位
1
商业地产基础知识及市场定位
商业事业部
2012年2月23日
2
商业地产的基本概念
一
商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体
3
我的个人定义:
商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate 或 commercial property;除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产,
什么是“商业地产”?
4
选址及获取土地
商业地产开发
和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等
招商
招商是一个把商业建筑“填满”的过程,但操作过程远不是直观上这么简单,后文还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节,呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路
退出机制
商业地产本质上不是开发,而是投资,建立退出机制,整个产业链条才得以保持完整
根据公司战略需要,在通过运营提高估值水平后,选择适当时机和适当渠道退出
商业地产五大模块
5
通俗定义:多个相邻商业体(包括商铺、酒店、写字楼等)组成的区域
什么是“商圈”?
6
例:星湖财富广场项目商圈范围
商圈,未必是个圆圈,交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围为实际商圈
工作定义:商业服务所能够覆盖的地域
什么是“商圈”?
7
商圈的辐射三层次
商圈,有很多层次,需要区别分析
核心商圈,也称“第一商圈”,包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域,对于万科那些位于住宅区的项目来说,第一商圈是我们需要密切关注的
各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同,步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的,需要根据调研结果来具体划分
因项目不同,核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同
边缘商圈有更丰富的变化,如果是目的地型商业,则边缘商圈会延续很远,以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征
8
居住人口(数量、结构、收入、消费习惯)
办公人口(数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯)
客流导入(与周边商圈的关系)
竞争关系(商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争)
业态结构(商圈内业态关系,和其他商圈的关系)
交通(吸引客流的基础条件)
其他公共设施配套(医院、学校、政务机关、工业园区等)
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
9
商业地产的分类
二
10
健身服务及休闲功能商业地产(健身中心、美容院、SPA)
专业商业地产(专业批发市场、商贸城,如义乌小商品批发市场)
居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)
餐饮功能房地产(大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店)
娱乐功能商业地产(电影城、娱乐城、KTV)
零售功能商业地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)
按照行业类别分类
11
超区域型——辐射范围达10公里以上,超出本地“片区”或“区域”;总建筑面积10-15万平方米,主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家,多个次主力店,商圈人口>50万
超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米,至少3-5家大型主力店,如百货、超市、家居等,商圈人口辐射几百万甚至千万人不等,辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市
区域型——辐射范围为3-6公里,在交通便捷、商业中心较远的区域,辐射范围可达8公里,总建筑面积5-10万平方米,商圈人口在10-25万人,主力店为大型超市或百货店,至少包括4-5个次主力店
社区型——辐射范围≤3公里,总建筑面积≤5万平方米,商圈人口5-10万人,主力店为标超或大型超市,根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
邻里型——辐射范围≤1公里,总建筑面积≤2万平方米,商圈内人口≤5万,主力店为中型超市或标超或餐饮主力店
按照市场辐射范围分类
目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流,辐射范围难以具体界定,主力客群大都在项目所属区域之外,甚至是外地、呈现“飞地”特征。
注:1、以上分类均按照独立商业项目一般区位来界定。若某商业项目处于CBD、传统集群商圈、地铁及公交系统主要节点出入口这些特殊地段,则辐射范围及辐射人口会大幅度增加
2、 以上商业面积指狭义商业面积,不包括同样占用商业指标的写字楼、酒店
文档评论(0)