策划培训-商业地产-商业地产项目前期定位规划.ppt

* * 许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。 只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。 * * 5、商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后， 只要通知客户按时开业就是了， 却从根本上忽视商业地产开业需 要好策略，缺乏营造一个热闹兴 旺的商业氛围的能力。 有的甚至不惜孤注一掷， 缺乏开业运作资金，负债 也开业，如此一来，往往 造成开业“开坏头”，场面冷清， 难以为继，失败也是迟早的事。 * * 开业必须讲究策略和时机， 急于求成的结果往往是欲速则不达。 好的开业策略需要审时度势， 做到知彼知己，因市制宜， 因时制宜，因地制宜， 因人制宜，以求得天时、 得地利、得人和。 * * 6、商业地产需要复合型团队 商业地产是十分复杂的复合地产，有人比喻说：“住宅地产是小学生； 商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。 商业地产迫切呼唤高素质专业人才。 商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论 回报，商业地产以经营论成败。 * * 既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练， 有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得天下， 妒人才者失天下。 商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营 成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。 * * 从目前商业地产的现状看， 高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。 * * 7、以市场为导向重视培育商场 商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售， 开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为 中心，与商户同心协力培育好商场。 不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营 商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实 现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。 * * 8、订单商业地产并非灵丹妙药 近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。 表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。 这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。 * * 订单商业地产并非灵丹妙药 * * 综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的， 对商业地产可说是半路出家。 往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。 如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家 那么商业地产开发将成纸上谈兵的实验室。 这种打着策划大师幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见， 他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。 9、商业地产策划不可纸上谈兵 * * 10、增强事前风险防范意识 针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在的现象，高回报诱惑之下潜在 的高风险。 不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通， 以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。 * * 四、遵循商业量化原则 商业是一个量化的行业，是需要有量化的 购买能力，所以商业地产的开发，特别是 大型综合商业、商业中心的开发也必须是 一个量化的过程，而量化是通过商业规划 来完成的。 * * 遵循商业量化原则 * * 6、商业地产策划需要消费者认同 对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。 商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。 只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才会取得更大的利润。 * * 在商业地产营销策划中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力， 只有广大消费者认可的商业场所， 生意才可能火暴，这样逆向刺激商业地产的销售和招商。 那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者， 这便给商业策划人提出了一个很高的要求， 必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。 * * 7、运营机构的功能 在商业地产的租售（招商）中心，设立商业运营 管理的几个基本职能展示 如：信息中心、网络采供中心、商业广场人力资 源中心和事务代理中心等服务机构，各机构应根 据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。 这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺 增强客户信心；又是商业运营管理工作的提前预 热、先期演练，确保后期正式开业后的管理服务 水平，一举多得。 * * 8、时机原则