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商业地产知识 影响客户决断的因素 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。 影响客户决断的因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力、知识、年龄、偏好、…… 其他 （唯一性） 外在因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 开发商 物业、运营公司 发展商 建筑设计公司 实力 信誉 经验 商业地产知识 外在因素 项目本身 硬件 软件 商业地产知识 硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● 青特吕家庄商业 项目优势 商业地产知识 针对青岛市城阳区未来商业核心项目来说，什么最能吸引潜在投资者呢？或者说怎样才能打击到投资者呢？ 硬件优势 商业地产知识 青岛位于山东半岛南端，三面临海，风光秀丽，气候宜人，是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，这里有着秀丽的海滨风光，宜人的海洋性气候和得天独厚的区位优势，现辖７区５市，人口700万，是国家历史文化名城和风景旅游的胜地，国家14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一，位居中国三大最适合人类居住的城市之一 2008年，在青岛市常住的外国人将从15.6万增长为22万人；外国游客将从现在的41.7万人增长到140万人。人均GDP将从现在的2829美元提高到6000美元。 青岛 城市资源优势 市场优势 城阳经济增长迅速 城阳区地处青岛市市区北部，东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连，全区总面积553.2平方公里。城阳是青岛市的北大门。2006年全区生产总值完成400亿元，增长19.1%，财税总收入（不含海关税）达到34.3亿元，增长25.1%；辖内地方财政一般预算收入15亿元，增长28.6%；地方财政收入9.43亿元，增长20.8%。 青岛市位置图－－－奥运经济 ●奥运青岛 作为2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，青岛已经着手进行全面规划，进一步改善生态环境，将建设亚洲一流、国际先进的海上运动基地，展示青岛“海上奥运”特色，将青岛建成“帆船之都”。与国内其它城市相比，青岛拥有更多的商机。 商业地产知识培训 商业地产知识 何为商业地产 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式 商业地产的客户 商业地产知识 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 何为商业地产 商业地产知识 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产知识 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 商业地产知识 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 商业地产的内容 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 商业地产知识 贯穿商业地产全过程的三种行为 开发行为 投资行为 经营行为 商业地产知识 商业地产的四元素 开发商 投资客 商户 消费者 商业地产知识 商业地产的市场发展条件 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件； 在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。 欧美： 商业地产知识 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 亚洲及国内： 商业地产知识 高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产发展 趋势及特点