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* 以商业饱和指数推导商业潜在规模 IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝40×1600/4000 = 16万㎡ 例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算） 例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 四、 商业地产策划 商业地产开发过程 销售 * 商业物业分类 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ※按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 ※按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 ※按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ※按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ※按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ※按物业户权分类：产权物业、非产权物业 * 购物中心 * 购物中心 * 购物中心 * 购物中心 * 购物中心 * 上海梅陇镇广场 购物中心 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 商业项目招商策划浅谈 版权声明： 本文仅供新城房产内部交流使用，版权归江苏新城集团所有，未经江苏新城集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008.3 仅供内部讨论 报告提纲 第一部分：商业基本概念 第二部分：零售业态介绍 第三部分：商业发展规律 第四部分：商业地产策划 第五部分：商业项目招商 一、 商业基本概念 * 商业——生意、买卖 Business 广义的商业：“生意”，指所有以营利为目的的事业 特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏” 咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴 Commerce 狭义的商业：“买卖”，指专门从事商品交换活动的营利性事业 特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等 * 零售业——有关商品销售终端的行业 零售业： 美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体 营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者 零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社会消费品环节 零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等 沃尔玛 总裁 李斯阁 张 近 东 黄光裕 * 业态——面向某类目标顾客的商店营业形态 业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态 特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物——B2C，C2C）等 店 * 特点 购买 频率 价位 购买习惯 外部作用 更换周期 地位 日常 用品 高 低 冲动 短 不大 缺之 不可 选购品 较低 较高 计划 较长 对服务有用 重要 专用品 非常低 非常高 考虑再三 先品货、后价格 对专业人士影响大 重要、量小 业种——面向顾客某类用途的商店营业种类