策划培训-写字楼-中原-办公楼产品品质研究12-3.ppt

* * 写字楼产品品质研究 —商业楼宇项目部 写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从配套设施的角度研究 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 从城市规划的角度 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质：项目用途与土地性质是否相符 项目用地所在区域的近期、远期的发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标 从城市规划的角度 项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积/用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置 从城市规划的角度 城市设施对项目的影响： 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力 从城市规划的角度—写字楼适应规划 土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施 办公楼出入口 高层布置办公楼 从城市规划的角度—写字楼适应规划 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线 从城市规划的角度—写字楼适应规划 城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 于周围建筑物的和谐统一等 从城市规划的角度 —小结 在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 从产品设计角度研究 从产品设计的角度 建筑设计 结构设计 外里面设计 首层平面设计 标准层设计：平面设计、剖面设计 消防设计 室内设计 从建筑设计的角度—结构设计 从建筑设计的角度—外立面设计 从建筑设计的角度—首层平面设计 首层设计的重要性和要求： 由于大厦功能的综合性导致首层设计复杂，要组织进出大楼的各种人流、把首层公共部分如商店、食堂和办公层合理组织起来； 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象。 从建筑设计的角度—首层平面设计 首层设计与总平面设计的关系 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路 人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定 从建筑设计的角度—标准层设计 标准层平面的内容： 办公空间 楼梯 电梯间、电梯前室公共走道 卫生间 开水间 核心筒 空调机房和各种管线竖井 从建筑设计的角度—标准层设计 标准层平面的制约因素 结构布局的制约 自然采光的制约：就办公室而言，单面采光的办公室进深不大于12米，面对面双面采光的对面窗间距不大于24米； 防火分区的制约： 高层建筑 安全疏散最大步行距离（房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离）： 位于两个安全出口之间的房间为40米 位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米 从建筑设计的角度— 部分尺寸参考 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米 平均人员密度指标=平方米/每办公人员 欧美国家为15平方米 日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室 从建筑设计的角度—尺寸参考 卫生间： 配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 指标： 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于6平方米 从建筑设计的角度—尺寸参考 走道： 双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m 办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m 从建筑设计的角度—标准层剖面设计 决定层高的因素： 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求，窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值：高层办公楼吊顶下净高应在2.6米 从建筑设计的角度—标准层剖面设计 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm ,那么20层楼总高将降低4m） 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口 从建筑