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Beijing Centaline Property Consultants Ltd. 《写字楼产品知识培训》 写字楼物业管理 March, 2005 Office Property Management 一、物业管理的概念 物业管理 是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 二、物业管理与写字楼品质 物业管理 物业管理的前期介入能完善项目的设计方案 有效的物业管理能够使大厦保值增值 优秀的物业管理能树立大厦形象 三、写字楼物业管理与居住类物业管理的区别 服务对象不同 技术要求不同 涵盖面不同 四、写字楼物业管理的模式 写字楼物业管理模式 委托型 自管型 自建自管 自管 + 专业公司 自管 + 顾问公司 五、写字楼物业管理的基本内容 日常管理 工程管理 安全管理 停车管理 环境管理 总台服务 委托服务 开发商（业主） 委托 租户委托 五、写字楼物业管理的基本内容 日常管理 工程管理 安全管理 停车管理 环境管理 总台服务 工程管理 对写字楼的建筑本体及附属工程设备、设施的有效管理与维护保养 注意点： 办公间设施维修费用承担 写字楼二次装修管理 五、写字楼物业管理的基本内容 日常管理 工程管理 安全管理 停车管理 环境管理 总台服务 安全管理 写字楼的安全管理主要工作包括治安管理和消防管理 写字楼安全管理的主要任务有： 门卫工作、安全巡视、值班室监控、案件处理、消防工作 注意点： 大厦钥匙的管理 写字楼的消防管理 五、写字楼物业管理的基本内容 日常管理 工程管理 安全管理 停车管理 环境管理 总台服务 停车管理 保证写字楼正常办公停车需要，保障停车安全，杜绝车辆损坏、丢失及其他事故的发生，确保写字楼区域良好的交通秩序 注意点： 管理主体要具备停车管理资质 停车场只供泊车之用，不得分割占用、 不得自行将私家车位封闭起来 停车场经费的使用 五、写字楼物业管理的基本内容 日常管理 工程管理 安全管理 停车管理 环境管理 总台服务 环境管理 主要包括清洁管理与绿化管理两个方面 注意点： “隐形服务” 五、写字楼物业管理的基本内容 日常管理 工程管理 安全管理 停车管理 环境管理 总台服务 总台服务 写字楼总台是引入酒店管理的结果，其目的主要在于解决写字楼客户及其他联系业务人员的问讯 总台任务一般有三大项： 接待服务、客人疏导服务及函件收发服务 五、写字楼物业管理的基本内容 委托服务 开发商（业主） 委托 租户委托 委托服务 是物业管理公司受业主和租户委托进行的日常服务项目以外的特约服务，是属于有偿服务的范围。 物业公司针对开发商、业主的委托服务主要为物业租赁以及部分经营活动。 物业公司针对物业使用者提供的委托服务常见的有：委托清洁、代购物品、礼仪、会务、邮政报刊、绿植租摆、物品寄存、活动组织服务等。 六、写字楼办公区域和底商物业管理的相互协调 底商会给写字楼的商务氛围造成一定干扰 如何有效避免： 在前期设计阶段就应充分考虑两大部分的相对独立 内外导视标志要有鲜明的差异性 商业一定要有单独的能耗计量 七、写字楼物业管理涉及的主要费用 1. 大修基金 按照有关规定，一般开发商拿出大厦造价1%-4%，购房者拿出楼价的1%-3%来作为大修基金。 大修基金实行专款专用，由写字楼的管理企业负责保管，并在业主委员会的批准下妥善使用。 大修基金主要用于大厦本体及设备设施的更新维护，是写字楼的长久之计。 七、写字楼物业管理涉及的主要费用 2. 物业管理费 物业管理人员薪金及政府规定的各项福利待遇 物业公司行政办公费 外包费用 公共设施、设备日常运作、维修、保养费用（小修范围内） 环境保护费 内部公共能源费；通常，物业费还包含指定时间内的中央空调费 保安费用 向所有客户都提供的服务费用 一切与大厦管理有关的各项法定税费 物业管理公司的酬金 北京市部分写字楼物业管理费一览表 （单位：美元/月/平方米） 东方广场 3.50 国贸 3.50 嘉里中心 3.50 国际大厦 5.00（使用面积） 盛福大厦 3.70 建外SOHO写字楼 3.00 国航大厦 3.00（写字楼）/5.00（商业） 丰联广场 3.50 南银大厦 4.00 联合大厦 3.50 京广中心 4.00 建威大厦 3.50 华彬国际大厦 3.50 汉威大厦 3.50 国际企业大厦 3.