策划培训-商业综合体-城市商业综合体开发的方法论杨宝民.ppt

NEWMALL采用资本运营手法和知识管理方法论证轨道交通城市综合体项目 上海松江新城交通枢纽购物中心及综合体（原名，以下简称“该项目”）项目是一个R9轻轨站点－大学城站和松江公交枢纽中心交汇的综合商用物业项目，由松江区政府和城通公司投资与实施，计划与R9轻轨（2007年10月开通）相继建成。 该项目占地面积150亩（22万平方米），总建筑面积45万平方米，其中地上建筑面积38万平方米，地下7万平方米。主体建筑5至8层。地上的客运中心部分建筑面积为10万平方米，将导入城市公交线16条，引入长途公交线26条，拥有社会泊车位1300余个。 新区商业开发有问题的案例 ——上海松江大学城购物中心 失败原因剖析： 没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大量有效购物人流。 没有经过科学论证，盲目开工，付出3亿元代价。 松江项目现场 借鉴韩国等经验 NEW MALL提出创新的轨道交通城市综合体模型 １．吸纳韩国及日本轨道交通物业开发以及城市综合体经验,解决上海大型综合体的策划与经营创新,为轨道物业开发企业创造巨大价值. ２．结合基金公司要求，采用空中步行街分割物业产权，增强项目变现能力。 挖掘商业价值的三部曲 １．市场调研 ２．业态规划 ３．视觉形象与建筑策划 松江大学城市业态规划特点 A方案项目功能布局业态分布表 层数 业态 说明 一层 家居大卖场、KFC等快速餐饮、便利店、报刊亭、银行ATM、面包房 一层配备公共汽车站和长途汽车站；根据松江规划交通等领导意见，北侧９０亩地设置大卖场，降低交通枢纽交通压力，。 二层 百货（化妆品、黄金珠宝、鞋包）、体育用品专业商场、食品超市、空中步行街（服装）、SPA 二层轨道交通人流可以直接进入 三层 百货（女装+男装）、软装馆、书店、健身房、空中步行街（酒吧文化街）、儿童百货、儿童游乐设施、 从三层开始酒店人流可以直接进入三层商业部分 四层 电影院、溜冰场、空中步行街（餐饮为主） 五层 博物馆、会展中心、培训教育中心、咖啡厅 五层顶部 空中花园、休闲区 上海松江大学城商业建筑策划特点 设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所 价值挖掘的初步评估 １．整体土地变性 抓住主要矛盾 ２．基于经营知识采用开放式空中步行街，降低运营成本，创造4亿元以上价值的大手笔思路。 ３．基于资金回收的物业功能组合，增加９０亩商住开发用地。 城东海峡体育中心综合体项目 政府汇报提纲 顾问公司:新加坡星联国际地产顾问机构 深圳市新摩尔商业管理有限公司 发展商：福建省海峡西岸投资有限公司 城东项目论证牵头专家 杨宝民：清华大学国际商业地产运营特聘专家，中国商业地产联盟专家委员，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEW MALL）商业管理有限公司总经理。 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型轨道交通城市综合体，购物中心与白领百货经营。 张中增：深圳市中汇建筑设计事务所董事长，建筑学硕士，西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师，国家一级注册建筑师,曾任北京建筑设计总院深圳分院院长。 本项目论证得到相关建筑规划院士的关心和指导。 城东片区土地出让是按照市级商业中心规模考虑的，考虑到城东具有纵深发展空间，周边30公里半径顾客综合交通成本较低，作为市级商业中心非常合理。 东海片区作为CBD，位于城市端点，各地顾客前来消费综合交通成本高，辐射能力受限，不适合作为市级商业中心。 建议两个片区按照泉州新城的思路统筹考虑功能布局，市政府贸易发展局修订商业网点规划时，与城市规划同步考虑，对远景市级商业中心给予明确设置在城东片区。否则泉州城市规划土地出让与商业网点规划明显矛盾。 建议远景规划考虑将城东片区作为市级商业中心和会展中心考虑，充分考虑体育场馆后续利用。 商业物业做赢的关键 ——有效地聚集人流 只是将1,2号地块作为商业考虑，难以成功启动，缺乏公共空间支持，过于分散难以形成人气，广场无法有效利用。 1、3号地块，我们建议总建筑面积在40万平方米左右，其中五星级酒店和购物中心重点设置在3号地块内合理,原来的将住宅和五星级酒店功能放在一起明显不合理，3号地块设置10万平方米左右商业，1号地块设置商业步行街街区为主，其他功能考虑公寓与写字楼之类功能配合。 建议统一考虑 3号地块 城东项目总平面构思 体育馆、会展中心、城市综合体、3#地块商业中心相互依托带动，容易聚集人气，形成环流，促进整个片区的发展成熟。 保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。 3#地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型 体育馆入口广场80000平方米 五星级酒店和公寓 安吉路临街狭长广场 上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：3#地所在位置最易集中人流，考虑在该区域开店