《“茗雅居”房地产经济基础队策划书》.doc

经 济 基 础 小 组 —————每一个细节都有无数的支持 组长：06土管（1）班 杜景涛 组员：06土管（1）班 陈 政 06土管（1）班 罗发镇 06土管（1）班 谭玉婵 06土管（1）班 唐慧文 06土管（1）班 谢锦城 06土管（1）班 谢俊文 06土管（1）班 叶壮鸿 08土管（1）班 周佐欣 08土管（4）班 卓晓彤 08土管（4）班 佘桂兴 目录 第一章 项目研究总论 7 1.1项目经济效益指标： 7 1.2项目研究结论 7 1.3风险及建议 8 第二章 项目概况 9 2.1 项目综述 9 2.1.1项目位置 9 2.1.2 地块形状： 9 2.1.3项目经济技术指标 10 2.1.4项目地块现状 10 2.2 项目设计 11 第三章 广州市宏观环境分析 12 3.1广州市宏观经济 12 3.1.1GDP指标 12 3.1.2固定资产投资 13 3.1.3消费指数 15 3.1.4外资利用程度 16 3.1.5常住人口 17 3.1.6城镇居民储蓄 17 3.2广州市城市规划 18 3.3广州市宏观环境小结 19 第四章 全国房地产市场分析 19 4.1全国房地产市场现状 19 4.1.1全国土地供求分析 19 4.1.2.全国商品房供给现状 21 4.1.3.全国商品房需求现状 23 4.2. 房地产开发预测 24 4.2.1全国房地产的发展情况及预测 24 4.2.2全国重点城市房地产的发展情况及预测 27 4.2.3房地产政策 30 4.2.4广州商品房市场分析 31 4.2.5广州住宅土地市场分析 36 4.2.6广州天河区房地产市场分析 39 第五章 项目区域楼盘以及竞争楼盘分析 43 5.1项目区域楼盘分析 43 5.2竞争楼盘分析 44 5.2.1五山花园 44 5.2.2翰林 45 5.2.3天河北岸侨英花园 46 5.2.4富力院士庭 47 5.3竞争楼盘的参数对比分析： 48 5.3.1. 项目特色分析 48 5.3.2.人群定位分析 48 5.3.3. 户型分析 49 5.3.4.价格分析 50 5.3.5.项目优劣势分析： 50 第六章 项目环境分析 51 6.1项目所在区域分析： 51 6.1.1五山概述 51 6.1.2五山人口结构： 52 6.1.3五山地段交通环境 52 6.1.4五山人文环境 52 6.1.5五山产业环境 53 6.2项目地块开发环境 53 6.2.1土地性质综述 53 6.2.2自然景观 54 6.2.3环境卫生、社会治安情况 55 6.2.4周围的交通条件 55 6.2.5配套设施 57 6.3未来项目的宏观环境判断 58 第七章 项目发展定位 58 7.1地块的SWOT分析 58 7.1.1优势分析 58 7.1.2劣势分析： 62 7.1.3机会分析： 62 7.1.4项目威胁分析： 62 7.2项目市场定位 63 7.2.1项目市场定位分析 63 7.2.2项目开发定位 63 7.2.3项目的目标人群细分 65 7.3产品概念 67 7.3.1定位阐释 67 7.3.2总结 68 第八章 项目规划建议 69 8.1产品规划定位 69 8.1.1产品规划的原则性 69 8.1.2 规划目标 69 8.2 规划方案 70 8.2.1规划依据 70 8.2.2场地现状 70 8.3 前期物业管理介入 87 8.3.1 物业管理公司的选择 87 8.3.2 物业管理费用的确定 87 8.3.3 对本区物业管理的建议 87 8.4项目经济技术指标 88 第九章 建议营销策划方案（仅作为参考） 90 9.1市场营销渠道与推广主题的确定 90 9.1.1营销渠道的选择——自行销售 90 9.1.2项目主题的确定——洋溢茶文化的雅致园林小区 90 9.2项目营销方式与形象包装 90 9.2.1前期宣传计划 90 9.2.2中期促销方式 96 9.3销售方式 100 9.3.1价格定位 100 9.3.2.付款方式 101 9.4销售进度的控制与危机处理 101 9.4.1预测销售进度表 101 9.4.2危机处理 102 9.5费用支出 102 9.5.1.营销过程必要支出 102 9.5.2.常用广告媒体收费标准参考表 103 第十章 项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划及附表 104 10.1项目实施进度计划 104 10.1.1 2009年3月--2010年12月进