《LV红云化工厂投资策划（简版）最终版》.doc

目 录 一、项目开发思路 4 二、项目环境分析 4 1、宏观市场环境 4 2、中观市场环境 4 3、微观市场环境 4 4、地块自身环境分析 4 4.1地块位置 5 4.2地块区位 5 4.3交通环境 5 4.4配套设施环境 5 4.5周边业态环境 5 4.6自然条件 5 4.7地块规划控制分析 5 4.8基于环境分析上的思考 6 三、项目市场调研 6 1、房地产市场分析 6 1.1全国房地产市场状况分析 6 1.2广州市房地产市场状况分析 6 1.3白云区房地产市场状况分析 7 2、广州住宅房地产需求分析 7 3、项目周边楼盘分析 8 四、项目定位方案 8 1、整体定位方案 8 2、产品档次定位 8 3、户型定位 8 4、客群定位 8 5、主题定位 9 五、项目规划建议 9 1、整体产品概念 9 2、项目规划建议 11 2.1住宅区项目规划 11 2.2配套策划——会所 12 2.3配套策划——商业街 13 六、项目营销策划 14 1、项目总卖点 14 2、项目总销售进度 16 3、一期楼盘营销推广 16 4、二期楼盘营销推广 17 5、三四期楼盘营销推广 17 6、商业街营销进度 18 七、项目财务运算与分析 19 1、项目实施进度表 19 2、项目经济效益指标 20 3、项目利润表 20 一、项目开发思路 项目通过对环境（宏观、中观、微观）、市场供求以及区位条件进行分析得出项目开发方向为——中高端居住区，居住区级至小区级的商业配套。 根据对项目周边环境和消费者需求的调查，在功能定位上选择为——集生态、养生、度假、服务为特点的住宅产品。 通过对项目自身条件和市场供给的调查分析，选择以“中户型为主、大户型为辅”的产品户型大小。 根据项目和户型定位，结合内外部环境以及资金投入量，确定产品的具体设计思路。 通过对项目投入和收入的估算，确立以“尽快实现资金内循环及提高周转率”为目的的前期目标，稳步推出“高品质、优区位”来“赚取高利润”的中后期目标的策略。 二、项目环境分析 1、宏观市场环境 广州市经济增长总体平稳，新一轮消费升级特征明显。强劲的消费力为房地产投资、消费提供有力支撑。受中国经济增长速度减缓的“新常态”，未来房产市场的不确定因素有所增加。房贷新政有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型；需求降息政策利好于房地产业库存出清和未来投融资。 2、中观市场环境 广州市白云区远景规划将分为都会服务、临空产业、生态文化3个主体功能区，白云新城要成为广州城市副中心，是广州“北优”战略中的重点发展区域。白云新城发展正出现新型的南北“双中心”战略取向，即白云新城服务中心和白云空港临空经济中心，白云区未来投资环境和市场空间将有所改善和增大，片区发展将愈加快速。 3、微观市场环境 该地块处于白云区新建区，地处同和商圈，同和附近已形成了以颐和大院为代表的高端住宅别墅圈、以广州大道北沿线住宅区为代表的中端居住圈，以白云山为代表的生态环境 4、地块自身环境分析 4.1地块位置 项目坐落于同宝路163号，东至沙太北路，西至广州大道北，南至沙太北路，北至华南快速路，位于白云区东南部。 4.2地块区位 该地块处于白云区新建区，地处同和商圈，北部是白云区传统的顶级豪宅板块南湖板块。 4.3交通环境 本地块位于广州主城区的北部，白云区的都市化地区南部，北部为华南快速，东部和西部皆为城市干道，借由城市干道便可快速抵达广州中心区以及新白云机场（20分达珠江新城、30分钟达新白云机场，5分钟即可抵达白云新城）。就近公交站有同宝路站和金湖住宅区站，步行600-700米可到该地块，最近的地铁站为同和路站。总体上，该项目地段的公共交通完善内尚未拥有与住宅生活区，金融，教育齐全的配套设施。住宅区该地块最近的一手盘为金湖翡翠山逐渐由供不应求转变供大于求状态 总建筑面积（计算容积率面积）：45.9万㎡ 地上部分：45.9万㎡；地下部分（车库）：19.47万㎡ 建设用地容积率：3.49 绿化率：60% 规划用途：住宅，配套（商业街，公建配套，地下停车场） 住宅区 占地面积：11.92万㎡ 建筑面积：42.88万㎡ 总户数：3780户 栋数：22栋（首层架空层作公共活动空间） 配套 停车场 车位总数：5536个 车位配比：1:1.2 建筑面积：19.47万㎡（共两层） 商业街 占地面积：1.24万㎡ 建筑面积：1.65万㎡ 公建配套 占地面积：0.41万㎡ 建筑面积：1.37万㎡ 产品名称 本项目的整体案名为：骊水名城 诠释：中高端的现代人群既有一个山水田园的自然梦，但是也割舍不下都市的繁华热闹，本项目打造了一个“鱼与熊掌”兼得之所。本项目离天河CBD较近，商业街又沿住宅区外围分布，然而只要一进住宅区，即可享受自然式园