《MILESTONE 房地产项目策划书》.doc

MILESTONE项目策划方案 目录 1市场研究与方案构思 3 1.1项目区位条件分析 3 1.11地段区位条件分析 3 1.12各地块区位条件分析 5 1.13项目各地块SWOT分析 10 1.2区域市场现状及其趋势判断 12 1.21区域宏观状况 12 1.22区域中观情况 13 1.31宏观经济运行状况 13 1.4项目市场定位 15 1.41 项目客户定位 15 1.42现有校内租赁房状况 15 1.43客户群体的功能偏好 17 1.44不同层次客户的需求分析 18 1.45小结 20 2项目方案策划 20 2.1规划设计方案 20 2.11各地块规划分析 20 2.12项目各地块规划建设方案 22 2.2房型规划说明 37 2.3项目营销方案 40 2.31项目分期楼盘推广介绍和目标群体划分方案 41 2.32教师选购长租房顺序和租金价格确定 42 2.33长租房付款方式 44 2.34 楼盘单元价格价位调整：系数修正法方案 45 2.35包装营销活动建议 47 2.4物业管理 50 2.41总述 50 2.42物业管理日常各项措施 51 2.43便民服务措施 52 2.44社区文化的构建及相关管理服务 53 2.45搭建物业管理网络平台 54 2.46物业管理费用以及公共配套设施收费建议 55 2.47关于商铺的物业管理建议 55 2.48商铺日常管理服务 56 3项目可行性研究 56 3.1项目主要经济技术指标 56 3.2项目投资估算及资金筹措方案 58 3.21直接费用估算 58 3.22间接费用估算 59 3.23开发建设成本费用汇总 59 3.24项目投资及资金筹措计划 60 3.3项目销售与租赁收入测算 63 3.31住宅销售单价的确定 63 3.32销售与租赁收入预测 67 3.4项目财务评价与效益评价 69 3.41损益表与静态盈利分析 69 3.42现金流量表与动态盈利分析 69 3.43资金来源与运用表 70 3.5项目开发风险分析 70 3.51开发运作风险 71 3.52盈亏平衡点分析 72 3.53敏感性分析 72 3.6结论与建议 74 附录一 75 附录二： 86 附录三： 92 1市场研究与方案构思 20路、32路、41路、78路、197路、218路、234路、266路、夜23大学城230路、22路、306路等公交车；地段内现有地铁站点一处（地铁3号线五山站），共有3个地铁站出入口。五山站至3号线终点站天河客运站仅需5分钟车程，至番禺广场站仅需30分钟车程，其余站点可换乘其他线路抵达。五山地段公共交通种类齐全，交通网覆盖面较大、辐射范围较广可为地段内人流提供便捷的公共交通服务。此外，五山路沿线车辆流动较为通畅、车流量不大，基本不存在塞车状况，可为私人车辆等非公共交通提供良好的通行条件。 地段自然环境分析 五山位于天河区边缘，开发程度较小，山体、绿地等自然景观保有量较大，以五山北部的岑村火炉山森林公园和华南植物园较为突出，五山地区本身的自然环境基础较好。此外，五山地区现有已建成小区较多（如五山花园、茶山花园等），各小区本身自带的绿化与人工景观较多，辅以目前地段内各小区半开放半封闭的状态，间接性为五山地区提供了良好的环境条件。再者，地段内有华南农业大学和华南理工大学两间高等大学，校内绿地率较高、各类大面积人工或自然景观较多，环境较好，加之大学校园本身较为开放性质，增加了五山地区整体的环境质量。 地段人文环境分析 五山地段内囊括华南农业大学、华南理工大学、华南师范大学、广东外语艺术职业学院、广东岭南美术专修学校等众多高校，四十七中、广州市轻工职中等高中、职中学校以及五山小学、华农大附小、华工大附小、汇景小学等小学，托儿所若干。其中，华南理工大学和华南师范大学为国家“211”工程计划内的重点大学，华农大为省“211”工程计划内的重点大学，四十七中学为广东省重点中学和国家级示范高中，华农附小、华工附小则属于历史悠久、硬件设施齐备、师资力量雄厚的小学。五山地段周边教育环境优越，不仅能够满足地段内各年龄段人群的教育需求而且形成了浓郁的人文气息，使五山地区成为了高素质、高文化人群集聚的特殊地段。 地段商业环境分析 五山地段内商业发育水平一般，但集餐饮、超市、家政、服饰、商场、市场、医药、美发等业态于一区，商业业态基本齐全，能满足地段内生活、工作人群的基本需求。地段内有好当家等大型超市1间，处于地段中心位置可最大幅度地辐射地段内人群；金沙超市等小型超市4间，位置较为分散，大致以好当家超市为中心分布于四周，可辐射一定范围内消费人群；有便利店若干，零散分布于地段内部，可为地段内人群提供直接的低等消费需求，有菜市场2间，分别位于华农大校内和校外，可为地段内人群提供基本的蔬菜肉品。此外，五