《sucessor 珠江啤酒厂策划书》.doc

 4月，梦想放飞的日子，我们土管10人因为专业活动走到一起。 我们共同承诺、共同承担。我们一起分享信息、观点和创意，共同决策以帮助每个成员更好地工作。 我们共同奉献。我们共同围绕于一个共同的目标，共同挑战、互相协作，平等分享工作成果。 这就是我们——successor，珠江啤酒厂的继承者们 S--Simple：简化 U--undivided：专注 C--Credible：互信 C—Creative：创造力 E--Excellent:卓越 S--Sensible:明智 S--Singular:特别 简化、专注、互信、创造、卓越、明智、别致，是我们永不放弃的追求。 小组成员： 11房地产4班 洪玮华 11房地产5班 钟舟平 11房地产4班 夏海冰 11房地产5班 刘彩婷 11房地产4班 邱夏媚 11房地产5班 戚文婕 11房地产5班 麦荣津 11土地资源3班 谭乃琛 12土地资源2班 蔡俊坤 12房地产1班 金天丽 第一篇 项目总论 一、项目相关指标 - 12 - 1、项目建筑指标 - 12 - 2、 项目经济效益指标 - 12 - 二、项目研究思路 - 13 - 1 环境篇 - 13 - 2市场研究篇 - 13 - 3 定位篇 - 14 - 4 产品篇 - 15 - 第二篇 环境篇 一、宏观环境分析 - 17 - 1 广州市人口现状 - 17 - 2 广州市总体经济情况 - 17 - 2.1国民生产总值 - 17 - 2.2社会固定资产投资 - 18 - 2.3居民消费价格指数 - 19 - 3 广州市总体规划 - 19 - 3.1 广州市发展战略 - 19 - 3.2 城市空间结构 - 20 - 3.3公共服务设施规划 - 21 - 4. 商办用地土地市场分析 - 22 - 4.1 土地供应与成交情况 - 22 - 4.2 年度特征 - 23 - 二、中观环境分析 - 26 - 1.海珠区区位特点 - 26 - 2.海珠区产业发展 - 26 - 3. 海珠区土地利用规划 - 27 - 4 琶洲区具体规划 - 29 - 4.1 交通规划 “四纵三横”的交通规划 - 29 - 4.2 广州国际金融城 - 30 - 三、微观环境分析 - 32 - 1.地块区域位置 - 32 - 2.地块交通环境分析 - 32 - 3. 地块配套设施环境分析 - 33 - 4. 地块周边在建设施 - 34 - 5.地块规划控制分析 - 35 - 四. 基于环境分析上的开发思考 - 38 - 1.区域地位预测 - 38 - 1.1经济价值： - 38 - 1.2文化价值： - 39 - 1.3生态价值： - 39 - 2 项目发展方向分析 - 39 - 3 地块整体开发分析 - 40 - 3.1 地块整体开发swot分析 - 40 - 3.2 地块开发困局： - 40 - 第三篇 市场研究篇 一、酒店市场研究 - 41 - 1.广州市酒店市场环境 - 41 - 1.1酒店总数 - 41 - 1.2酒店入住率 - 41 - 1.3广州市过夜旅游者情况 万人次 - 42 - 2.项目区域酒店分析 - 43 - 3 酒店竞争者分析 - 45 - 3.1广州南丰朗豪酒店 - 45 - 3.2广州香格里拉大酒店 - 45 - 3.3广州广交会威斯汀酒店 - 46 - 3.4珠江帝景酒店 - 47 - 3.5广州朗逸商务酒店 - 48 - 二、写字楼市场研究 - 49 - 1 广州市写字楼市场环境 - 49 - 1.1 广州市写字楼市场综述 - 49 - 1.2.近年来广州市甲级写字楼情况描述 - 50 - 1.3广州写字楼租赁和销售市场情况分析 - 51 - 2项目区域写字楼情况分析 - 53 - 3 写字楼竞争者分析 - 53 - 3.1销售类写字楼竞争者 - 53 - 3.2 出租类写字楼竞争者 - 55 - 三、酒店式公寓市场研究 - 56 - 1.广州酒店式公寓市场环境 - 56 - 1.1 发展情况 - 56 - 1.2 投资前景 - 56 - 2项目区域酒店式公寓分析 - 57 - 2.1 分布特征 - 57 - 2.2成交情况： - 58 - 3 酒店式公寓竞争分析 - 60 - 3.1颐和商务酒店 广州远洋商务大厦 （五星级） - 60 - 3.2广州星城酒店（三星级） - 60 - 四、商业市场研究 - 61 - 1.广州市商业市场环境 - 61 - 1.1商业的空间布局规划 - 61 - 1.2需求趋势 - 62 - 1.3购物中心租金分析 - 65 - 2、区域商业分析 - 66 - 2.1 海珠商圈 - 66 - 2.2 珠江新城商圈 - 67 - 2.3 体育中心商圈 - 68 - 3商业