《城市动力_广州市程界西村土地综合开发方案》.doc

 程界改造十六韵（序言诗） 旧城改造谱新曲 程界西村换格局 城市动力一马先 鬼斧神工造南园 写字高楼拔地起 中有商街古味存 商品住房有创意 村民安居乐其成 拆迁补助精算计 宏观规划占先机 内涵深厚生妙笔，弘扬岭南雅风气 宋元广府有遗迹 文化品牌巧创立 传统现代齐助力 打造广府新标地 城市动力有我们： 肖艳芳 08土管1班 傅益勤 08土管1班 谭淑娴 08土管2班 王楚彤 08土管3班 林振龙 08土管3班 曾卫鹏 08土管3班 陈 科 08土管8班 高俊欣 08土管8班 徐卓君 08土管8班 魏茂东 08土管8班  目录 第一部分 程界西村改造方案 第一章 程界西村改造项目基本情况 3 1.1 改造项目背景 3 1.2 项目用地概况 3 1.3 项目现状环境 4 1.3.1高密度建筑影响通风采光 4 1.3.2道路建设不规范，存在安全隐患 4 1.3.3缺乏公共配套设施以及公共活动空间 5 1.3.4地下经济繁荣 5 1.4 程界西村民及村集体改造诉求 5 1.4.1村民乐意接受改造 5 1.4.2村民倾向回迁本村，就地安置 5 1.4.3村民要求保留传统建筑 6 1.4.4村民要求补偿标准适当提高 6 1.5 政府公共利益的诉求 7 第二章 城中村改造相关政策分析 8 2.1 “三旧”改造政策 8 2.2 城中村（旧村）改造政策 9 第三章 程界西村改造规划 11 3.1 程界西村改造总目标 11 3.1.1社会目标 11 3.1.2经济目标 11 3.1.3环境目标 11 3.2 程界西村改造原则 11 3.3 改造运作模式 12 3.4 改造开发时序 13 3.5 改造总体规划 14 3.5.1、改造要点： 15 3.5.2、复建房地块建筑面积与村集体经济用地建筑面积确定依据： 15 3.5.3、不复建小学依据： 15 第四章 复建房小区规划 16 4.1 规划要求分析 16 4.1.1规划基本要求 16 4.1.2规划结构要求 16 4.2 规划条件分析 16 4.2.1外部因素分析 16 4.2.2内部因素分析 17 4.2.3村民意愿分析 17 4.3 小区总体规划 17 4.3.1总体功能分布： 17 4.3.2道路系统 17 4.3.3景观设计 17 4.3.4配套设施 19 4.4 户型 20 4.4.1村民户型、面积偏好分析 20 4.4.2程界花园户型设置 21 第五章 村经济用地规划 22 第六章 程界西村改造村民拆迁安置补偿方案 22 6.1 员村地区程界西村改造村民拆迁安置补偿方案 22 第七章 城中村改造经济核算 23 第二部分 项目概述及环境分析 第一章 项目总论 27 1.1项目经济效益指标 27 1.2 项目研究总论 27 1.2.1商品房项目 27 1.2.2 商业街项目 27 1.2.3 写字楼项目 27 1.3 总体项目定位及简介 28 1.3.1商品房项目 28 1.3.2 商业街项目 28 1.3.3 写字楼项目 29 第二章 宏观环境分析 30 2.1 宏观经济环境 30 2.1.1 国内生产总值（GDP） 30 2.1.2 全社会固定资产投资 31 2.1.3 外资利用程度 31 2.1.4 消费指数 31 2.1.5 城市居民收支情况 32 2.1.6 人口状况 33 2.2 政策环境 33 2.3 广州市城市规划 34 2.4 广州市房地产市场情况 35 2.4.2 房产市场情况 36 第三章 中观环境分析 38 3.1 项目所在区域概况 38 3.1.1 地理位置 38 3.1.2 交通状况 38 3.1.3 教育科研设施： 38 3.1.4 房地产项目情况 38 3.2 项目所在区域发展规划 39 第四章 微观环境——项目地块分析 40 4.1 地块基本概况 40 4.1.1 地块区域位置 41 4.1.2 地块四至范围 42 4.1.3 地块用地现状 42 4.1.4 地块紧邻周边环境 43 2.3.2 地块交通环境分析 44 2.3.3 地块配套设施分析 45 2.3.4 地块自然人文环境分析 46 2.3.5 地块周边产业业态环境分析 48 2.3.6 区域规划分析 48 2.3.7 地块控制性规划分析 50 2.3.8地块发展潜力分析 51 2.3.9地块SWOT分析 52 第三部分 商品房·东淞雅居 第一章 商品房项目市场分析 54 1.1 房地产政策分析 54 1.1.1 2010至2011年国家房地产政策分析 54 1.1.2 2010至2011年广州市房地产政策分析 55 1.1.3 “十二五”规划对商