工程管理-标准流程-御上江南项目工程操作标准流程管理制度.doc

御上江南项目——工程操作标准流程 前 言 物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内尽可能获取业主的最大满意。项目工程通过对设施、设备的管理，提供给业主公共照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门， 为业主创造舒适、安全和方便的居住环境。项目工程部的工作是与客服、安保、绿化等横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量。 同时，物业管理费用所支出的工程设备运行、维护等各方面费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。工程管理其主要职责是负责前期设备安装和建构筑物验收、二次装修的协调、设备的管理、运行、维修和能源控制等。除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。 目 录 1. 目的…………………………………………………03 2. 适用范围……………………………………………03 3. 职责…………………………………………………03 3.1 工程主管岗位职责 ………………………… 04 3.2 工程维修工岗位职责………………………………04 3.3 工程人员行为准则…………………………………05 4. 物业工程管理操作流程……………………………08 4.1 目的…………………………………………………08 4.2 适用范围……………………………………………08 4.3 操作程序……………………………………………08 5. 运行管理制度………………………………………41 5.1 目的…………………………………………………41 5.2 适用范围……………………………………………41 5.3 操作程序……………………………………………41 6. 设施设备保养操作标准 …………………………65 6.1 设备管理保养标准…………………………………65 6.2 对讲报警系统保养标准……………………………71 6.3 监视系统保养标准…………………………………72 6.4 巡更系统保养标准…………………………………73 6.5 供配电设施设备保养标准…………………………74 6.6 给排水设施设备保养标准…………………………75 6.7 消防系统保养标准…………………………………78 6.8 风机维修保养标准…………………………………80 6.9 电梯维护保养基本要求……………………………81 6.10 避雷系统保养标准 ………………………………83 7. 月报告、年报告制度 ………………………………85 7.1 月报告的主要内容…………………………………85 7.2 年度报告应包含的内容……………………………85 8. 工具管理 ……………………………………………90 1. 目的 规范公司工程相关部门的职责，指导各部门开展工作。 2. 适用范围 适于公司工程相关部门。 3. 职责 3.1 工程主管岗位职责 3.1.1 在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。 3.1.2 服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修及保养的实施方案。 3.1.3 必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。 3.1.4 熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。 3.1.5 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分 布和起止点。 3.1.6 接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。 3.1.7 组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。 3.1.8 经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。 3.1.9 负责对维修人员的技术培训，提高维修人员的素质。 3.1.10积极有效地与客服主管进行沟通、联系，密切配合相关工作的推进落实。 3.1.11与水、电、煤气、电信等单位的联系和沟通。 3.1.12组织本部门员工适时开展环境因素识别、危险源的别识工作，并配合公司评价重要环境因素和重大危害危因素。 3.2 工程维修工岗位职责 3.2.1 对业主报修应严格执行维修管理制度，按规定时间要求到达现场，确保维修质量，减少重复维修次数。 3.2.2 对小区内的公共设施设备及共用