评估报告-商业文化街-西安大秦文化街项目未来收益现值咨询评估报告.doc

目 录 第一部分 咨询评估报告书使用说明及使用范围 3 第二部分 一、委托方及项目方简介 5 1.1 委托方概况 5 1.2 项目简介 7 二、咨询评估目的 10 三、咨询评估范围和对象 11 四、咨询评估基准日 13 五、咨询评估原则 13 六、咨询评估报告依据 14 七、咨询评估方法 16 八、咨询评估过程 17 8.1资产清查范围 17 8.2.资产清理方法和结果 17 8.3《大秦文化街》项目分析 20 8.4收益评估法咨询评估的假设条件 44 8.5收益预测 45 8.6投资项目的不确定性分析 54 九、咨询评估结果 56 十、特别事项说明 57 十一、咨询评估基准日以后的重大事项 60 十二、咨询评估报告的法律效力 60 十三、报告书提交日期 61 备查文件清单 62 陕西百事通企业投资（集团）有限公司 《大秦文化街》项目 未来收益现值咨询评估报告 咨询评估报告书使用说明及使用范围 咨询评估报告书使用说明 本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，我公司及参加的评析人员与委托方之间无任何特殊利害关系，工作人员在评析过程中遵循执业规范，进行了公正评析。 本报告不对评析对象提供的有关部门决议和批复、营业执照、权证、会计凭证等其他有关评估所需资料本身的合法性、完整性、真实性负责。 对评析对象存在的影响评析判断的瑕疵事项，在委托方未作特殊说明而评析人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，我机构及评析人员不承担相关责任。 本报告仅服务于本评析目的，不对其他用途负责。 本报告的所有内容仅对委托方负责。 本报告的所有内容是我公司作为专业投资风险顾问机构提出的仅供参考的咨询判断，对项目投资可能的风险及不确定因素较多，因而报告不应该作为投资方的唯一决策意见，提请委托方注意。 本报告的咨询评估基准日为2003年10月8日。本报告书的有效期为二年，即从2003年10月8日（咨询评估基准日）至2005年10月8日。 咨询评估报告书使用范围 本报告仅供委托方为本次咨询评估目的使用。未经委托方许可，不得向委托方和行业主管审查部门以外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向他人提供或公开。 本报告仅提供给委托方使用，任何单位或个人未经本公司书面授权，擅自使用本报告均构成对本公司的侵权，由此引发的一切后果均由侵权方承担。 陕西正和房地产评估有限责任公司(以下简称我公司、本公司)接受陕西百事通企业投资（集团）有限公司（以下简称委托方、该公司）的委托，根据国家的有关规定，本着客观、公正、科学的原则和公认的方法，组织专业评析人员，对该公司《大秦文化街》项目（以下简称项目、该项目）未来收益现值进行了咨询评估。我公司按照必要的程序，实施了现场调查和勘察，同时作了必要的取证、论证和计算。我公司现在向委托方提出如下意见。下述意见仅服务于本次咨询评估目的，不应单独作为该项目实施投资的唯一意见或建议。 一、委托方及项目简介 1.1 委托方概况 委托方名称： 　陕西百事通企业投资（集团）有限公司 委托方住所： 西安市西华门凯爱大厦B座9楼9—1号 法定代表人： 王勇 注册资本： 玖仟玖佰玖拾伍万圆整 企业类型： 有限责任公司 经营范围： 房地产开发；信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐。 注册号： 6100001020223 1.1.1项目发展背景 按照中央指示精神和陕西省委、省政府“围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”的战略思想，《大秦文化街》项目依托“世界第八大奇迹”，在“保护文物资源、改善旅游环境、发展旅游事业”的基础上进行开发建设，建成以后将改善秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门的旅游环境，更好地保护世界文化遗产。 《大秦文化街》是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一的文化旅游商业项目，是经国务院发改委批准立项的《秦皇陵遗址公园和秦陵博物院》总体规划中的重要组成部分，也是陕西省关于秦兵马俑博物馆整体环境改造的重点项目之一。秦皇陵遗址公园顺应世界旅游发展时势要求应时而起。《大秦文化街》作为其中唯一的文化旅游商业项目一经问世，立即成为中国文化旅游产业的热点，吸引了广大中外旅游者、投资者关注的目光。 1961年秦始皇陵被国务院审定为全国重点文物保护单位。 1974年秦兵马俑被发现，被誉为“世界第八大奇迹”。 1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入《世界文化遗产名录》。 1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。 截至目前，秦兵马俑博物馆已接待中外游客7000万人次，其中包括一百多位国家元首及政要，现每年有300余万人