万星幸福城项目第四季度营销推广方案精讲.ppt

* * * * * ？ 认清了项目市场站位,找到可客户密码,更加梳理了价值点 那么,如何让项目的价值”有效传播” 核心策略执行 核心策略执行 Part 4 推售策略 核心策略执行 传播策略 事件策略 项目推售策略 Part 5 一期剩余产品总表 产品 面积 库存 多层 84-93㎡ 60 131-138㎡ 6 140-144㎡ 2 高层 54-66㎡ 13 84-93㎡ 80 112-128㎡ 14 合计 175 洋房 84-93㎡ 5 112-128㎡ 10 131-138㎡ 11 140-144㎡ 1 176-177㎡ 3 合计 30 按产品形态划分： 一期剩余产品总表 格局 面积 库存 1-2 54-66㎡ 13 2-2 84-93㎡ 145 117㎡ 4 3-2 112-128㎡ 20 131-138㎡ 17 140-144㎡ 2 4-2 140-144㎡ 1 5-2 176-177㎡ 3 合计 　 205 按面积区间划分： 一期推售剩余产品库存盘点:85平以上高层多层产品成为剩余主力,高层多层各站50%,110平以上产品站总量25% 47套 一期总货量盘点:高层产品占据总货量50%,洋房产品成为未来去化 重点及难点! 2014-2015年度可售产品分析 　产品 多层 高层 洋房 54-66㎡ 0　 45 0　 73 0　 16 0　 84-93㎡ 92 160 15 112-128㎡ 0 14 30 131-138㎡ 6 0　 43 140-144㎡ 2 0　 3 176-177㎡ 0　 0　 10 套数 100 235 101 面积 0.91万平 1.97万平 1.27万平 货值 0.57亿元 1.08亿元 0.9亿元 合计 4.16万平,2.55亿 从给套数上分析:剩余产品中高层独占50%,洋房多层产品各占25%; 从面积上分析:剩余产品中高层约占47%,洋房占31%.多层占22%; 从货值上分析:剩余产品中高层占42%洋房占35%,多层占22% 总结:宽城区板块特征决定,高层及普通多层通过销售引导可实现销售目标,洋房产品需重点引导推广同时,需要大力推广配合! 产品细分:各类产品在项目开发过程中承载的职责 关键词 资金回笼 回现利润 品质利润 三大契机一个机会点: 1 中东新生活开业,势必带来大量高端客户资源,区域也势必会因此聚焦 2 本案明年交房全景呈现,业主开始装修,人气增加. 3 连接卓阳项目兴台路开通,到达项目更加便捷,客户基数更大 机会点:政府救市决心强大,先后放松限购限贷,明年市场必定好转 推售策略:互动式推售,饥饿式营销,充分放大洋房产品稀缺性,以高层产品冲击任务韬光养晦,静待时机,做足预期,现金制胜! 高质素单位 低质素单位 项目整体价值 拉伸价格 助推价格 普通高层产品 多层/洋房产品 建议将洋房产品封盘,年内主要以高层产品及部分多层产品去化为主,以洋房产品及多层产品拉升项目品质,充分挤压高层及多层产品成交. 推售产品组合及阶段性目标: 12 11 13 14 1 2 3 4 5 10 9 8 7 6 推售原则: 洋房产品建议封盘,来年销售;年内主要以快速去化高层及多层产品为主,视具体销售情况决定是否加推新品. 推售细节: 年内13#及5#不建议推出 主要以去化库存产品为主; 推售阶段划分: 建议12月末之前将现有产品分为两大阶段推售. 第一阶段:10月24日-11月30日 第二阶段:12月1日-1月30日 项目推广策略 Part 6 首先我们淡季营销，所以没必要投入更多营销费用大肆宣传； 因此项目更应找准客户资源有效投放 重塑形象拉升品质 活动话题炒热关注 1 2 直效拓客精准投放 3 稀缺营销执行策略 案场感受 物料更换,重塑项目形象 更换案场物料DM单页及围挡等,加强项目精工品质社区概念传达,加深客户记忆. 除案场物料外,建议在样板间及销售中心做一些有质感的画框展板展示项目卖点信息充分展示项目品质感. 建材质量测试及同类建材比拼 1、自身耐高温、气密性、隔音效果测试 2、同类建材比拼,比拼其他建材与本案建材 选取几种目前其他在售项目建材与本案所用建材对比,让客户直观感受本案建材的优质特征,看得见摸的着更容易让客户相信. * 活动话题 做足活动话题：增加客户关注度炒热案场炒热项目 炒热现场，时刻保持销售现场热度，增加客户关注度制造产品“热销稀缺”客户抢购氛围 销售现场暖场小活动不断，扩大客户基数，增加客户对产品的紧迫感。 暖场活动一: 一户一株“幸福树”业主认领树木活动? 活动时间:11月16日 活动地点:万星幸福城小区 活动人员:万星业主