关于建设用地供应开发利用情况的调研报告.doc

关于建设用地供应和利用情况的调研报告 ：工业用地需求减弱，但供求矛盾仍然严峻，存量用地盘整愿望强烈流拍（标）现象频现供后土地开发金融危机制造业甚，造成部分土地闲置 2009年1-2月土地市场但还应该看到一些不容忽视的问题：监管司法律中心于3月日-13日赴广东省广州、东莞、深圳三市开展专题调研分别与三市国土资源管理、发展改革、经贸等相关部门进行了座谈讨论，实地珠江新城峰等3个房地产项目和三立照明等3个工业项目。现报告如下：一、基本情况 总体来看，： 2008年广州、深圳、东莞三市房地产开发用地供应分别为407.12公顷、138.58公顷和178.91公顷，与2007年相比，分别了52.07％、41.40％和23.79％今年1-2月，广州、深圳房地产开发用地，东莞供3宗2.89公顷。详见附表1。中低价位、中小套型普通商品房和经济适用住房、廉租房用地供应呈增加态势，广州、深圳三类住房用地分别由2007年的36.6公顷、0.5公顷增加到2008年的46.94公顷和67.09公顷。地价幅回落广州、深圳居住用地监测价格幅分别由2007年的10％和13.84％到2008年的-41％和-31.68％东莞市2008年房地产用地成交平均价款同比幅为-25.86％。 房地产市场广州、深圳市房地产开工面积不同程度减少，竣工面积持平或增加，销售面积出现较大，存量进一步增加，供求，房价回落幅分别由2007年的19.6％和39.57％回落到2008年的10.66％和-8.12％；东莞市房地产开工面积有所增加，竣工面积和销售面积有所减少。详见附表2。 工业用地需求减弱，但供求矛盾仍然严峻，存量用地盘整愿望强烈。2007年市工业用地量较大，2008年回落。2008年广州、深圳市供应的工业用地分别为439.79公顷、138.58公顷，同比分别了近70％和90％。受工业用地招拍挂出让政策实施的影响，工业用地价格有所，2008年广州、深圳工业用地平均成交价分别为443.6元/平方米和537.6元/平方米，同比分别了141.8％和15.38％，东莞市2009年1-2月工业用地平均出让价比2008年全年了3％。详见附表3。 经过发展，广东工业聚集能力不断增强，对工业用地需求仍然强烈，项目等地用的现象普遍存在如东莞市部分台资企业面临规模扩张，但就近无地可用。《违反土地管理规定行为处分办法》的施，原来的一些违法用地会转到合法途径上来，工业用地供需形势仍然偏紧。同时，产业结构调整、升级对工业用地的再利用提出了新要求在这种情况下，广东省三市加大了盘活存量土地的力度：广东省出台了《关于促进扩大内需支持现代产业发展用地的若干意见》；广州市加快了产业用地的二次开发；深圳出台了《工业楼宇转让暂行办法》，允许符合条件的工业楼宇分割转让；东莞市人大通过了《推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》 （三）土地市场萎缩，流拍（标）现象频现。受金融危机影响，企业投资意愿下降，市场预期土地市场竞争强度有所回落，流拍（标）现象频现底价成交成为市场主流。2008年广州市推出的24宗住宅用地中，流拍（标）4宗，底价成交12宗。深圳市2008年经营性用地流标率同比提高了15.68个百分点，达32.26％，溢价成交地块的溢价率降低了34.73个百分点，仅为1％产业用地流标率同比提高12.5个百分点，达35.71％，溢价成交地块溢价率由27％降到0（均以底价成交）。东莞市2008年推出45宗房地产用地成交31宗，成交率同比下降近21个百分点，推出的47宗工业用地中也有5宗流拍（标）。 供后土地开发。2007年和2008年初地价高位时出让的用地，出现开发动工延迟甚至开发商主动申请退地或分期缴纳土地出让金的情况但尚未出现房地产企业因资金链问题而破产倒闭现象。，2007年供应的土地只有少数进行开发，2008年供应土地基本未开发。以广州市为例，2007年供应的91宗房地产用地有82宗未动工，367宗工业用地中有307宗未动工2008年供应的土地，基本没有动工。一是因为市场深度调整，了开发商的预期，影响了开发商资金链，造成投资不足广州、深圳、东莞三市均受理了部分用地延期开发的申请；二是受配套设施不完善、规划审批时间长等多重因素影响；三是合同约定的开发时间1年。 金融危机制造业甚，造成部分土地闲置工业企业，特别是出口加工型企业受金融危机影响严重，破产、关停，工业用地甚至闲置。以深圳为例减少140万左右，2008年倒闭了903家工业企业，电子、服装和机械五金等行业倒闭数占倒闭企业总数的52.5％，港澳台资企业占关闭企业产值的一半以上。据不完全统计，2008年底东莞市空置的厂房占厂房总量的30-35％。 2009年1-2月土地市场一方面，随着房地产调控政策效应市场调整泡沫，土地价格理性回归。如广州市楼