农村宅基地使用权转中的法律问题—重庆冉缤律师文集.doc

农村宅基地使用权流转中的法律问题—重庆冉缤律师文集 冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学，1997年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及民商事领域的优势化、差异化的特色办案服务。其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法必威体育精装版解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。 一、农村宅基地使用权流转的概念 关于农村宅基地使用权流转的概念，当前法律法规没有给予明确的规定。有学者结合法律规定和传统民法理论认为，宅基地使用权是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅，庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利。宅基地使用权流转是指为了实现土地收益，而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。 二、农村宅基地使用权流转的现状 1、市郊农村宅基地闲置严重，“空心村”大量出现 近年来，随着中国的城市化进程加快，经济状况良好的农民纷纷进城购房，但是受现行法律法规的限制，他们在农村合法取得的宅基地不能进行公开合法的转让，村集体也不能回收进行处置，于是这些宅基地就被闲置。这种情况在发达城市的市郊尤为典型，并随着经济的发展有愈演愈烈之势。另外一个方面，由于城市土地资源稀缺，地价高昂，城镇低收入家庭希望购买农村闲置房解决住房问题。这样，在我们的土地市场产生了严重的供需矛盾，而农村的宅基地却被大量的浪费。 2、私下交易频繁，形成隐形市场，引发社会纠纷 司法实践中宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在，形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。尤其在城乡结合部，这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内，流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障，即在交易时便埋下了一颗不定时炸弹，因此一旦产生纠纷，当事人的权益就可能得不到很好的维护。司法实践中，此类纠纷已经越来越多，给社会稳定造成了不好的影响。 3、当前宅基地使用权流转的方式 尽管我国法律禁止宅基地的自由流通，但是现实中农村宅基地使用权以下列方式在进行着流通。 （1）出租。出租是目前宅基地私下流转中最为普遍的一种方式。农民在合法取得宅基地上建房，然后将房屋在一定期限内出租，获取租金收益。承租人再将房屋用作居住，办公或其他经营场所，事实上也获得了土地使用权。此类情况多出现在城乡结合部等交通便利，经济活跃的区域。 （2）买卖，即出让宅基地使用权和房屋所有权。买卖的情况主要发生在：一是农民进城购买房屋后，将原有宅基地连同房屋一起出卖的，二是农民存在一户多宅的，将多出的出卖。这样的情况在现实较为普遍，北京的“画家村”就是这样形成的。 （3）征收。国家因为开发区或者基础设施的建设需要征收农民的宅基地而将农村部分居民搬迁，原来宅基地用作他用，或者因城市规划调整，城乡结合部部分宅基地征作城市建设用地使用。 （4）“小产权房”流转 。“小产权房”是相对于大产权房而言的，是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。“小产权房”通常是农村集体组织或开发商打着新农村建设的名义等在农村集体土地上建设的房屋，按规定这种住宅只可在集体内成员间分配，但现实中却大量的向城镇居民出售，因而成为目前面积最大的宅基地使用权流转形式。 （5）继承，继承人继承被继承人的房屋，因此取得宅基地使用权。继承人可以是本集体经济组织成员，亦可以是非本集体经济组织成员。现实中，被继承人在农村，继承人由于各种原因取得城市居民身份，一旦发生继承，农村宅基地使用权归其享有。 由此可以看出，虽然我国法律明确规定禁止农村宅基地的市场化，不允许其自由流转，但是事实上，随着中国城市化进程的推进，农村宅基地使用权的流转已经成为一个不争的事实。与其一味的“堵”，还不如因势利导的“疏”，将农村宅基地使用权的流转的方式等纳入法律监管的范围内，使隐形市场明亮化。 三、农村宅基地使用权流转的法律障碍分析 （一）农村宅基地使用权流转的现行立法状况 就我国目前的立法状况而言，关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中： 第一，《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定：“