(物业管理 案例分析.ppt

《物业管理》 授课人：周晓熙 E-MAIL:zhouxiaoxi2005@126.com 案例1 物业服务费收取标准案例分析 某物业管理公司接管一住宅小区，根据商品房预售合同 附件约定，物业管理公司每月应收取1.5元/平方米的 物业公共服务费，当业主入住后发现当地物价部门规 定的物业公共服务费收费标准，本类物业最高为1元 /平方米，于是拒付物业公共服务费并投诉到物价部门， 你认为应该如何处理 案例2 业主自行车丢失拒交物业服务费 案例2答案要点 物业公司收取的物业管理费中虽然包含公共秩序维护费用，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。 案例3 如何分配物业管理费 虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的管理酬金。2004年8月，合同期满在提取酬金之后物业管理费仍有多余，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会。你怎么看待这一事件？ 案例4 维修基金的管理 2004年2月，浦东某小区的业委会主任将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。 请问就这一事件你怎么看待维修基金的管理 案例5 业主未签物业服务合同拒交物业服务费 案例6 固定资产的去留 一小区物业在向业主借资情况下购买了健身设施，健身设施的折旧年限为5年，在不满5年的情况下该物业撤出该小区，提出要带走该设施，请问他的要求是否合理 案例7 收费面积的问题 一小区某一部位属于某些业主停车位置，并相应的收取了业主的停车费用，在这些业主没有停车的时候有时充当过路位置，请问在物业公共服务费测算收费面积中，你如何考虑这部分的内容，停车费用是否应该全部归物业管理公司所有 讨论 写字楼与商场的生活用水管理 请考虑一下在租金不包括水电的情况下，写字楼的用水收费与商场的用水收费有何不同，物业管理公司应如何代水电公司收取水电费用 讨论 物业管理公司如何在主营业务中经营所包含的房屋出租，兼营业务中所包含的房屋中介代销，商业用房经营中获得收入 案例10 关于业主维修问题 某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。” 维修人员的理由是否正确，你怎么看待这一事件 案例11 关于如何选择物业管理企业 王华所在的小区住宅建筑面积有20多万平方米,现决定从社会上公开招聘物业管理企业,引来许多物业管理企业投标,由于投标企业过多施行投标程序非常困难,如果你是物业管理委员会委员你怎么考虑选择物业管理企业? 案例12 关于物业装修的罚款权 张大妈买了一套商品房,年底装修,办理入住手续后,物业管理企业要求张大妈交纳2000元装修押金,否则不发门钥匙,装修完毕,张大妈到物业管理企业要求退还押金,但物业管理企业以违章装修为由罚款500元,请问物业管理企业这样合理吗?它是否有罚款权? 案例13 物业共用部位的使用 2003年5月,江某买了一辆新车,由于小区车位少,在了解楼下有一片空地,在得知物业管理企业没有搞绿化或其它设施计划的情况下,江某将该场地建了一个停车棚,招到物业管理企业的制止.江某以小区内场地为业主共有,业主有使用权为由将物业管理企业告上法庭,请问江某是否能胜诉? 案例14 收益性物业管理的目标 一物业管理企业在承接了一写字楼的管理之后,对物业的日常维护,设备维护到环境卫生等综合管理以及写字楼的商务管理都做得很到位,承租人对该物业管理企业的服务非常满意,如果你是业主还应该对该物业管理企业的管理目标做哪方面的要求? 讨论15 关于特殊费用的缴纳问题 一般公共设施维护费、电梯费、空调费是如何缴纳的？ 案例16 某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 ? 1、试析本案所涉及的法律问题。2、对此类纠纷应如何解决。 案例16要