物业管理基础知识及相关法规培训(福州).ppt

物业管理基础知识及相关法规 物业管理基础知识及相关法规 对待工作积极的心态与服务意识是成功的前提！ 物业管理基础知识 名词、概念 1、物业：指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施设备以及相关的场地。 物业分类：使用功能、建筑层数、产权、建筑结构、建筑档次 2、业主：房屋的所有权人（产权证、实际拥有） 业主与住户的区别（权利义务） 3、物业管理：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理历史： 世界上（起源于19世纪60年代的英国，一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。）、 国内（1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是深圳乃至中国第一家物业管理公司，标志着专业化物业管理迈出了第一步；东湖丽苑小区率先实行了物业管理。） 物业管理基础知识 4、物业服务成本（支出）构成： A、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； B、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； C、物业管理区域清洁卫生费用； D、物业管理区域绿化养护费用； E、物业管理区域秩序维护费用； F、办公费用； G、物业管理企业固定资产折旧； H、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； I、经业主同意的其它费用。 物业管理基础知识 5、专项维修资金：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。（福州标准、缴交方式、维修特指） 6、包干制、酬金制： 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （物业项目的不同及收费标准决定） 物业管理基础知识 基础知识 1、日常物业管理服务的基本内容 房屋本体的维修养护 设施设备的维修养护 保洁 保绿 秩序维护 消防管理 车辆管理 装修管理 社区文化建设 物业管理基础知识 2、物业管理服务阶段性 a、前期介入阶段：规划设计施工过程的介入、制定管理方案（确定管理档次 、确定服务标准 、财务收支预算）、组织架构设置与拟定人员编制 、物业管理人员的招聘和培训、规章制度制定等等 b、接管验收阶段：房屋本体及设施设备承接 c、业主入伙阶段：交房 d、二次装修管理阶段：特指入伙后的集中装修期 e、日常管理阶段：提供常规物业管理服务 物业管理基础知识 3、服务及收费标准 A：服务等级与收费标准的对应关系 多层 多层带电梯 高层 一级 0.66/0.88 1.21/1.43 1.32/1.76 二级 0.44/0.66 0.88/1.21 1.10/1.32 三级 0.33/0.44 0.66/0.88 0.88/1.10 四级 0.33 0.66 0.88 物业管理基础知识 B：收费标准与企业资质等级的关系 无必然联系！ 企业资质等级与承接物业规模之间的关系： 一级资质：无限制 二级资质：30万平方米以下 三级资质：20万平方米以下 物业管理基础知识 4、行业主管部门评比 依据：建住房物[2000]008号《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准 》 共分为八大项59小项：基础管理（19项32分）、房屋管理与维修养护（7项14分）、共用设施设备管理 （9项15分）、保安、消防、车辆管理（6项10分）、环境卫生管理（9项14分）、绿化管理 （4项7分）、精神文明建设 （2项3分）、管理效益 （3项5分）； 国优98分 省优90分 市优85分 相关法规 名词、概念 1、法律：广义上讲，法律泛指一切规范性文件；狭义上讲，仅指全国人大及其常委会制定的规范性文件。在与法规等一起谈时，法律是指狭义上的法律。 2、法规：法规即指国务院、地方人大及其常委会、民族自治机关和经济特区人大制定的规范性文件。主要有行政法规、地方性法规、民族自治法规及经济特区法规等。 相关法规 3、规章：主要指国务院组成部门及直属机构，省、自治区、直辖市人民政府及省、自治区政府所在地的市和经国务院批准的较大的市和人民政府，在它们的职权范围内，为执行法律、法规，需要制定的事项或属于本行政区域的具体行政管理事项而制定的规范性文件。 相关法规 4、规范性文件： 广义的规范性文件，一般是指属于法律范畴（即宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例