建筑设计控制项目成本要点正文}.doc

建筑设计控制项目成本要点 1 设计管理原则 1.0.1 〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设 项目成本的控制起到决定性的作用。 1.0.2 〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通 能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把 握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。外部沟通能力除与业 主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业 以及法定咨询单位沟通的能力。 1.0.3 〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本： 1 前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转； 2 与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是 设计工作不发生逆转的保证； 3 设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽 可能做到无缝“接力赛跑”； 4 设计组织的方法是作好进度控制（附线状图或柱状图），各专项设计在 各设计阶段介入的时间及深度（附鱼剌图），以及主线与附线之间的配 合。 1.0.4 〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，生产是为了销售： 1 不作不切实际的、性价比低下的追求； 2 为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。 1.0.5 〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制： 1 控制设计差错数量，列入设计考核指标； 2 设计差错应尽可能消灭在实施前； 3 设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设 计的关键； 4 事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。 1.0.6 〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依 1 建筑设计控制项目成本要点 据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成 本的核心内容。 2 设计前期准备 2.0.1 〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。设计单位提前介入业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发 项目成本的有效措施： 1 密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的 技术支持； 2 及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重 大修改； 3 提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。 2.0.2 〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收 集的内容包括： 1 本案的土地证明； 2 本案的相关规划，本案有无审批的历史； 3 与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求； 4 场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点； 5 左邻右舍现状及规划； 6 现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测； 7 地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要； 8 相关的高压线 ﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础 设施资料； 9 上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重； 10 地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系； 11 本案有无非常规的特殊问题。 2.0.3 〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型 定位增加系统整体的运作成本： 1 各类户型的比例及户型品质的标准； 2 户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性； 3 市场对建筑风格的接受程度； 4 较多采用受市场欢迎的成熟户型。 2 建筑设计控制项目成本要点 3 分期建设设计管理 3.0.1 〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设 的项目设计管理争取的目标： 1 总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求； 2 建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求； 3 设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求； 4 环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求； 5 应将样板区作为前期的首期考虑。 3.0.2 〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计 内容的衔接： 1 尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需 改造的过境市政设施等相关的设计一并完成； 2 注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能； 3 注意在总图中临时施工道路的安排； 4 考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的 需要。设有中国特色的社会主义 4 总图设计 4.1 地质与总图设计 4.1.1 〖场地初勘〗应在方案设