（平顶山常绿桃花源项目策划全案.doc

? ? ? 平顶山常绿桃花源项目策划全案 目 录第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次高层楼盘调查表二、供需市场分析第二部分：包装策划方案一、桃花源定位系统二、项目功能赋予三、卖点诉求 第三部分：组合营销方案一、销售方式二、销售策略三、销售应对方案四、物业管理五、营销计划 六、售楼部和样板房包装方案、 七、开盘时间和销售期的界定、 八、针对竞争对手的营销策略、销售准备工作计划 第四部分：广告宣传方案一、概况二、广告发布内容三、组织形式四、媒体选择五、广告计划第五部分：投资效益分析 第六部分：互动交流表 第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次高层楼盘调查表（1）板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘 房地产业作为一个风险与机会并存的行业，专业的开发商需从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。 平顶山湛河区光明路与南环地区路,无论在发展的规模还是房地产的价格上都要落后于其他的地区,但经济发展的共同富裕是我们的总体目标,这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展的时间问题,在经济飞速发展的今天,这一地区的房地产也将很快进入发展的快车道。 光明路与南环路交叉口南200米路西双语幼儿园、实验中学、市一中、省质量工程学院、平顶山市职业技术学校，名校林立，火车站、汽车站近在咫尺。 根据本案的物理特性及当代人文特点，提出9.3万平方米的大规模原生态江南人文社区的概念主题，在此概念基础上，结合小区自然、地理条件及开发草图，出五作为小区的整体规划基本形式。经过详实的调研分析，进行准确的市场定位，对产品、价格、推广方案作出理性的设计，相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。 （2） 购房者希望在东区购什么样的房 1. 总体而言，购房者对东区选择差异并不大，几条主道路修缮后将占65.56% 2. 大多数消费者愿意购买东区的多层住宅，极少高层。 3. 价格、交通、楼盘质量、生活配套者在东区购房首先考虑的几因素。 序号 因素 比例 % 1 价格 66.22 2 交通 50.00 3 楼盘质量 31.76 4 物业管理 29.05 5 小区内环境景观 12.16 6 学区划分 22.97 7 周边自然环境 12.84 8 周边生活配套设施 10.81 9 开发商的形象及信誉 7.73 10 小区内居住人群状况 8.11 11 增值潜力 0.68 有五成消费者选择在东区购买“两室型”住宅，另外，有四成消费者选择“三室型”住宅。消费者对住房面积的选择主要集中在61-120㎡之间，其中81-100㎡的选择率最高，达35.12%。 二、供需市场分析（市场调研） （一） 政府东拓政策支持对本案的利好 湛河区光明路与南环路域作为平顶山市整体规划的重点之一，要在开发中做到适度开发，努力寻求人和自然的和谐共处，道路交通和环境建设的改善将大大促进东区经济的发展，从而拉动其他产业投资的发展壮大。为本案在这一区域的发展和升值提供了强有力的保障。 （二）供给状况1、高层住宅数量远大于多层住宅住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近几年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在取得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。目前据统计修建的高层住宅数量已达到30多个，而多层却只有10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。2、供给量统计分析（1）除去已经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供给量30万方。（三）需求状况商品房2000年销售量40万方，2001年达50万方，2001年国民经济增长率按全国平均8%计，房地产需求弹性