(济南阳光100二期商业研展报告.pptVIP

阳光100二期商业项目研展报告 项目思考 本案所属项目是济南市第一个百万平米大型社区，在济南市具有巨大的影响力，品牌和口碑是本案长期追求的目标 项目一期的商业经营和管理不甚理想，如何在一期的经验和教训上进行提升，做好二期商业的招商、经营和管理，保证物业的保值升值 本案主要物业部分即住宅部分销售即将面临巨大的市场竞争压力，如何利用二期的商业部分促进住宅的销售，使商业部分成为住宅部分促销的手段，将是我们考虑的方向 本案四期定位商业办公，供应量巨大，对一、二期社区内商业形成正面内部竞争，如何保证社区内商业和三、四期的商业形成错位竞争，保证几个部分的商业共存共赢 项目解读 二、三期社区主干道旁边，社区内位置优越 兴济河西岸，社区主要水景资源 济南市最早的百万平米社区，总安置人口超过50000万人 2007年内可安置6097户，人口18000人左右 社区周边一公里范围内没有大型的商业供应 蓝海在那里 千人商业规划面积标准为708-910㎡ 社区自身2007年内按规划需求商业面积, 按18000人口测算，为12744——16380 ㎡ 扣除一期的商业面积4582㎡，仍需要8162——11798㎡ 按社区客群定位分析，商业物业需求量应在10000㎡左右 社区总安置人口50000人，商业的需求量在35400——45500㎡，结合客群定位，供应量在40000㎡较为合理 市场定位 社区商业 ——目标消费群集中、消费稳定、客群消费特征明确 大型商圈的补充 ——错位竞争、特色竞争、便利竞争 经营管理的耐心 ——商业经营的持久性、稳定性、长期获利 大型社区的亮点 ——促销的工具、客户服务的手段、物业管理的获利点 主体商业街 客群定位 本案客户购买力分析 消费者需要什么 居家生活购物——24小时便利店、服饰、玩具、通讯、家居家饰 健身运动中心——地面广场、儿童乐园、健身房 休闲娱乐场所——游戏厅、网吧、美容美发、音像、书店、棋牌室、老年人活动中心等 餐饮——西式快餐、中式特色餐、地方小吃、咖啡厅、茶社、 儿童用品——婴儿用品、玩具、童车、儿童食品、儿童服饰 医药、医疗——药店、医疗器械 银行、电信营业网点 家教、家政服务、儿童培训服务 产品设计理念 品位的 现代元素展现出时尚魅力，它是现代的、也是一段时尚的场景，空间令人留连忘返。 舒适的 它是舒适的，细节和情感化的空间处处体现对人的关爱；儿童及老人在购物过程中能够享受舒适空间。 同乐的 针对大跨度客户定位及复合型家庭结构，让全家或全部的年龄层面均能够尽情享受快乐；提供温馨的环境及服务。 便利的 这里是人们固定日常消费的场所，便利是一个很重要的特征。 产品设计建议 沿河岸道路增加到达的河面的通道，缩短亲水距离 在商业中心位置对面的河面上增加水面游乐项目 商业区的小广场增加健身器材，如儿童滑梯等 引进中型的儿童游艺世界项目，充分利用地下室 承诺一层和负一层之间的楼梯可以改造，增大负一层的利用率 承诺一层面积可以分割出租，按客户需求定做产品 暂时保持基本产品的形态不变 集客手段 主力店——设置在广场中央，吸引更多的消费者 儿童游戏场——增加消费者停留时间 地面健身广场——提供轻松的运动空间，增加地面人气 下沉广场——内聚性空间，增加顾客的融入感 （如果） 其他功能中心——餐饮旗舰店、休闲旗舰店、培训中心 水面游乐场——与商业互动，增加消费群 空间节点处理 节点1：主、次入口，具指示、标识功能，采用自由 活泼的形状 节点2：健身运动场所，增加运动器材设备和水面游区 节点3：儿童游乐场所，采用新奇的游戏设施。 节点4：地面广场与地下商场有效的流动，增加进入下 的可能 价格定位 市场比较法 租价——目前一期商业出租情况：86％已经出租，租金在1.5—2.5元/天/平 售价——一期社区商业的销售价格：8000-10000元/平 同期住宅产品销售价格：均价3300元/平；二期均价4600元，可比售价11200——14000元/平 投资收益法 按照8%的投资收益率测算，租金在2.5——3元之间 考虑到济南市场租金偏低以及一期的现状，二期商业租金水平应在2——2.5元/天/平，售价10000——12000元/平 商业地产运营模式 商业运营决定商业地产成败 怎么样使商业能够经久不衰，持续获利 如何能够服务商家，提供合乎标准的物业 怎样才能保证经营者获利 怎样才能保证消费者愿意光顾并产生消费 商业地产运营模式构成要素分析 进入机制 经营管理机制 保障机制 退出机制 进入机制 经营管理机制 自营 ——发展商有较强的商业管理能力 联营 ——引进商业