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第六章 城市空间开发时序规划 2006.4 逻辑顺序 第一部分：背景和概念 背景 可持续发展理念——平衡现状和未来 项目的投资估测——投入产出控制 概念 在三维开发的基础上，引入时间维度 从空间上和时间上，组织城市开发 基本过程 明确开发目标 划分开发空间 制定批租计划 分类 一、按规划范畴分类 区域时序规划、城市总体时序规划、详细时序规划 二、按规划价值对象分类 社会时序规划、经济时序规划、环境时序规划 三、按规划物质对象功能属性划分 中心区时序规划、 居住区时序规划、产业区时序规划等 四、按城市建设阶段划分 近中期、远期 五、按运作因素分类 土地时序、空间时序和资金时序 第二部分 土地开发时序规划 目标 土地长期稳定的供应；供应速度与效率满足经济需求。 依据 国民经济和社会发展计划 国家产业政策和城市产业发展政策 土地利用总体规划 建设用地和土地利用的实际状况 原则 循序渐进、逐步开发 长期规划、 超前设计、计划投资、及时开发 合理安排建设与改造次序 内容 传统意义上：粗线条，不利于具体操作； 现代意义上：相对较细，利于操作 方法一 目标法 制定目标，分年度实施。控制的依据。 案例一 国际航运中心 　　2007年，集装箱泊位达到32个，集装箱吞吐量达到1600万标准箱以上。2010年，集装箱泊位达到39个，集装箱吞吐量达到1800万标准箱以上，基本建成东北亚国际航运中心。 国际航空枢纽港 　　2007年，建成以浦东国际机场为主、虹桥机场为辅的组合型国际航空枢纽港，初步确立亚太地区航空枢纽港地位，年旅客吞吐量2005年达到3300—3500万人次。2010年，基本建成亚太地区航空枢纽港。年旅客吞吐量6700万人次。 案例二 ：北京 　　2020年，北京市建设用地规模控制在1650平方公里，人均建设用地控制在105平方米。其中中心城城镇建设用地规模约778平方公里，人均建设用地控制在92平方米；新城城镇建设用地规模约640平方公里，人均建设用地控制在112平方米；镇及城镇组团城镇建设用地规模约212平方公里，人均建设用地控制在120平方米以内。 方法二 长期趋势法 1概念 2理论依据 3方法 数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和 指数修匀法 方法三 相关因素法 关键影响因素测算 如回归分析 资金的时间价值 是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。 经济效益动态评价 时序规划针对项目的经济效益，采用动态评价方法，不仅计入资金的时间价值，而且考虑项目的整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。 项目投入成本： 项目产出 项目现金流量表（一部分） 方法 净现值法 各年度折现现金流量之和，净现金流量 大于0，表明项目实现预期收益率； 内部收益率 使净现金流量等于0时的 折现率（贴现率） 第一部分 城市开发组织管理体系 管理类型 行政主导型 纵向协调型、 集中管理型 公司制管理模式 混合型管理模式 政企合一、政企分开 第二部分 土地供应控制 土地供应的法律内涵 城市市区土地是全民所有制，归国家所有； 农村和城市郊区土地，农村集体所有； 农民还有自留地和宅基地 政府垄断城市土地供应 协议、 招投标、拍卖 城市土地收购储备制度 第三部分 规划控制 建筑控制 建筑类型、 建筑高度、容积率、建筑密度 环境容量控制 自然环境和人文环境 人口密度、 绿地率和空地率 设施配套控制 形体景观控制 第四部分 建设过程控制 财税调节 买房退税 政府投入控制 第五部分 市场调节 建立规范的土地市场 完善房地产金融市场 房地产企业的投融资、购房者的投融资 培育中介机构和物业管理公司 中介机构规范 第一部分 概述 定义： 为了自身目标而努力的经济单位，在努力过程中使其他经济单位获得了意外的收益或损害的现象。 这种正的或负的效应不计入前者的成本或收益。 分类： 外部正效应——外部经济 外部负效应——外部不经济 第二部分 城市开发中的外部效应 外部负效应引起供给过量 外部正效应使得供应不足 社会成本（全部） 私人成本（个体） 第三部分 外部效应的评价与调控 评价 定性分析 定量分析 调控 政