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交房法律风险的防范与控制 吴 方 荣 浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人 浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长 交房纠纷频发的杭州 国家宏观调控政策的影响，从2005年国家宏观调控以来，交房纠纷不断。 交房纠纷自身也在发生变化，客户提出的问题日益专业化、细节化。 客户的维权能力不断强化，维权手段增多、增强。 导致交房纠纷的主观因素 开发商自身准备不足； 工程形象进度不佳或存在严重质量问题； 实际与合同、楼书广告承诺严重不符； 整改不及时、不到位； 小区规划、设计有较多或重大的调整； 开发商在前期与业主沟通不畅； 开发商处理个案纠纷不妥当； 商 品 房 交 付 条 件 符合法定交付条件（竣工验收备案表的合法性）。 符合合同约定及楼书的承诺； 符合相关规范及标准：国家强制性规范； 履行通知义务（通知的方式） 两书（住宅质量保证书、住宅使用说明书） 测绘成果表 交房纠纷中的常见情形 逾期交房：对逾期时间的界定； 配套设施不到位或移位、配套经营问题； 与广告、楼书承诺不符; 规划设计变更（绿地、景观、道路、户型、空间尺寸）； 交房纠纷情形 装饰设备不符合合同约定（电梯、高档铝合金窗、高档涂料等）； 材质问题；（玻璃、栏杆、面砖石材）； 设计人性化问题（安全隐患、管道、空调位、进户门挡电梯等）； 分期施工产生的噪音、安全等问题 建筑物区分所有权纠纷（地下车位、会所、露台等）； 面积测绘资料及面积差异问题（公摊面积、超出140方）； 交房时收取的相关费用问题（预收物管费、能耗费问题） 赠送设施、设备的安装等问题； 物业管理相关问题（资质、监控、保安巡逻）； 交房程序问题（先看房还是先收费）； 精装修质量、建筑规范、其他质量问题； 规划、设计变更而引起的法律问题 规划变更所涉的行政审批： 规划、设计变更而引起的民事责任： （1）退房的构成条件； （2）索赔的依据。 商品房的质量问题 设计缺陷引起的质量争议； —违反国家强制性规范的设计缺陷； —符合规范但欠合理的设计缺陷。 施工质量引起的质量争议； 装修、设施标准变动引起的争议 如何交房：准备及方案 分为：集中交房前、集中交房中、交房后期三个阶段； 各个阶段的工作重点和目标有所不同： 交房前：重点为产品的自检和完善，应注意细节，同时应注重与业主的沟通； 集中交房开始后： 实现快速、顺利的交付，预防集中性和群体性纠纷； 交房后期：妥善处理个案，应对可能产生的诉讼。 交房前准备工作 一、交房专门组织机构的成立和交房方案的制定。 1、可以按照机构功能成立专门的小组，应职责分明，宜细不宜粗； 2、各组成员应集中培训和开会，统一操作和应对程序。 3、应明确现场处理人员和处理权限； 4、交房方案应包括：领导层和权限、人员配置和分工、交房流程设置、应急预案等； 5、交房方案应征求各组意见，应有专门人员负责检查交房方案的执行情况。 交房前的准备工作 二、项目审批、验收的自检和完善。 自检中应特别引起注意的部分： （1）竣工验收备案表（合法性）； （2）各单项验收合格证，特别是规划验收； （3）前期审批手续，特别是建设工程规划许可证 （4）项目重大规划、设计调整的审批同意手续； 业主可能提起的行政诉讼 （1）竣工验收备案表； （2）各单项验收合格证（规划、消防、绿化、环保）； （3）前期审批手续（规划等）。 交房前准备工作 三、对房屋质量和配套设施设备的自检和完善： 应注意问题： 1、注重对国家规范、标准的自查，特别是国家强制性规范，此工作可以协同设计院进行。 2、注重对房屋涉及安全部位的查验； 3、注重对小区绿化、植被的查验和养护。 4、条件允许，可以提前请业主自查。