成都天府中央公园提报文件(2012.2.23).ppt

7.8 财务分析 我们将通过现金流表来鉴定所规划方案的财务可行性，财务分析包括： 对该项目的开发时间计划、吸纳期、空置率、租金、免租期等进行假设，预计商业营业额和扣点租金 资本化率及建设成本等进行假设（一些主要数据需由发展商提供，包括土地价格和建安成本）； 总投资额的估算及现金流分析， 静态和动态投资回报率； 敏感性分析，敏感性分析将测算出该项目的财务结果对关键变量（租金、空置率、地价）的敏感度 结合收益分析，确定最终推荐的方案 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善解人意， 会减轻主管、共 事者的负担，也 让你更具人缘。 * * * * 特点五：消费高端精神层次的需求创造了零售娱乐目的地巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。 特点六：开发成本低开发成本低主要有两个原因：一是开发商不必在核心商业区内寻找土地，减少土地上的资金投入；二是层数低，建造成本相对较低，但对设计的要求相对较高。? 特点七：经营利润高经营利润高是吸引业主的关键。零售娱乐目的地的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使〖零售娱乐目的地〗的业主的零售净利润率平均达30%以上。 特点八：发展势头强劲以下是美国自1990年以来Shopping mall与零售娱乐目的地两种商业模式的发展数量对比： 1990年，只有3家“零售娱乐目的地”在美国建成，摩尔却有19家。 2004年，新开发的摩尔只有3家，而“零售娱乐目的地”却达到16家。 2005年有14家“零售娱乐目的地”建成，而摩尔只有4家。 6.0 项目商业开发主题建议—REC模式建议 * 活动创造型 模式概念：以娱乐业态为核心，设置主题公园、体育中心、独家酒店、赌场、文化公共设施等主力业态。在其他区域增加餐饮、零售设施，延长顾客的逗留时间，拓宽他们的消费领域。 主力业态：娱乐业态 体量占比：20%-60% 核心商户：多为超大型多厅影剧院。部分企业，依托独有资源开发特种主题商业。如迪斯尼ESPN地带、索尼主题中心广场等。 活动延伸型 模式概念：以集群化的餐饮业态为核心，创造消费客群。在成为主力店后，通过与娱乐和时尚购物的结合，将增长顾客逗留时间，改善顾客活动路线，提高重游率。 主力业态：餐饮业态 体量占比：20%-30% 核心商户：招牌餐馆，需要集群效应 活动诱导型 模式概念：以零售业态为核心，选取“偶像”零售店，将娱乐、餐饮与之捆绑，形成活动诱导型目的地项目。通过创造这种多样性的休闲体验，以满足日益增长的休闲需求。 主力业态：零售业态 体量占比：40%-70% 核心商户：多为偶像零售店和品牌零售店 6.0 项目商业开发主题建议—REC模式类型分类及业态配比 * REC模式面临的发展机遇: “零售娱乐目的地”是对往昔城市中心商业街的回归，只不过换上了时髦的标签、引入了绿色生活的理念，并花费了巨额资金。如《三国演义》开篇所说，凡天下大势“分久必合、合久必分”。人们厌倦了一种消费文化，在寻找新的替代品时，商家相机而动迎合需求。 6.0 项目商业开发主题建议—REC模式的发展机遇 * 创造“生活方式” ——用全新的生活方式、休闲体验，缩短消费者的心理距离，把单纯的购物，塑造成一种新的生活方式 创造“活”的商业空间 ——商业空间已不局限于“盒子”，而是把“盒子”打开，创造平面和立体的交错空间，增加消费乐趣，让消费者自由活动，尽情的享受休闲娱乐的生活方式 6.0 项目商业开发主题建议—REC模式的发展特性 * 在城市区域内的一个以温泉为主题，倡导城市健康生活主题的商业融合体。 可规划的商业业态包括：温泉主题公园、温泉配套酒店及会议中心、休闲购物广场、大型演艺中心、风情商业街区、时尚运动区。 6.0 项目商业开发主题建议—都市温泉谷 * * 温泉休闲产业 功能定位：休闲娱乐+餐饮 租户方向：酒吧街、KTV、SPA等 作用： 1、温泉周边完善的商业配套是融汇温泉城项目差异化于重庆现有购物场所的主要卖点； 2、对项目起到聚集人流的作用，是消费者在项目内休闲娱乐的主要区域 街区式商业功能定位：购物+餐饮 租户方向：特色餐饮、奥特莱斯、创意文化店铺等 作用： 1、贯穿项目各模块的纽带，对体现项目的整体性起着重要作用； 2、利用多家特色餐饮共同形