我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策.doc

我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策 税务稽查、管理对策 一、、我市房地产行业发展的趋势势和动向 目前，我市注册登登记的房地产企业有10833个，其中××市区774个个，市直属企业144个。正正常运行的公司约有60-770家。从调查分析的情况看看，我市房地产业发展有以下下几个趋势。 (一)私有有制、股份制房地产公司成为为该行业的主流。目前我市房房地产企业的经济性质以私有有、股份、有限责任居多，约约占全市房地产企业的80%%左右。非国有企业的纳税人人素质参差不齐，纳税意识较较低，主观偷税和非故意偷税税的可能性都比较大。 ((二)市区内房地产开发的重重心转移。主要转向旧城改造造、城中村改造、大中型工业业企业、院校搬迁等方面，而而且时间和项目比较集中。 (三)新项目开发地向市市区边缘转移。主要表现为由由市中心向市区边缘、由大城城市向小城市发展。随着城市市改造的深入，以及有关房地地产开发相关规定的不断规范范，我市原有易开发资源萎缩缩，现有的可开发资源多集中中在旧城改造项目中，由于开开发成本过高，关系错综复杂杂，相当一部分房地产企业开开始选择地价相对便宜的城乡乡结合部或经济较发达，有卖卖点但房地产业尚在起步阶段段的小城市、县级市的区域，，谋求进一步发展。 （一）项目运作的的程序 一个房地产项目从开开始立项到销售结束大致分为为三个阶段： 第一阶段（开开工前期）：通过土地交易中中心组织的土地挂牌、招标、、拍卖程序获得土地的使用权权→取得计划委员会印发的正正式计划书→规划部门批准的的→建设用的规划许可证和建建设工程规划许可证→土地主主管部门核发的建设用地批准准书→建设局核发的建筑工程程施工许可证（其中在核发施施工许可证时，建设局将对房房地产企业所开发项目的施工工图、设计合同、施工合同、、勘察合同、分包合同、监理理单位以及资金量是否备足等等情况进行审查）。 第二阶阶段（组织施工期）：通过正正式的招标程序，组织安排施施工企业进场施工。 第三阶阶段（预售期和产权转移期））：根据国家规定的完工程度度或投资比例，办理预售证组组织房屋销售。预售房屋时必必须取得房屋主管部门批准的的预售许可证。房屋产权移交交给购买者，必须到房管部门门办理产权交易手续。 （二二）会计核算特点： 1、收收入核算 2、开发成本核算 11）开发成本核算的内容。前前期费用（征地费、拆迁补偿偿费、前期工程费、基础设施施费、土地契税、土地出让金金）；开发成本（建筑安装工工程费、材料费、配套设施费费、配套费）；开发间接费用用（为开发产品而发生的工资资、福利费、折旧费、修理费费、办公费、水电费、劳保费费等） 2）开发成本核算算及结转的方法。目前多数房房地产企业结转开发成本的方方法为： 销售成本＝已已实现销售的可售面积×可售售面积单位工程成本 由于房房屋开发的自身特点，单位造造价的形成会出现计划成本与与实际成本之分，即：前期开开发成本费用高，中后期开发发费用减少，而且大量公共配配套设施需在总销售面积中分分摊，项目的开发周期一般又又在1年以上；所以财务在核核算销售成本时，项目早期会会出现对计划预算的开发成本本采取预提方式，随着中后期期成本支出逐渐减少，开发成成本的结转才会与实际最后成成本逐渐接近，最后在工程办办理竣工结算后，企业财务再再根据“工程价款结算单”对对预提数与实际支出数的差额额，增加或减少有关开发产品品的成本。 房地产企业在税金金计算有别于其他行业的特点点有： 1、房地产企业采取取预收款或预收定金方式，转转让土地使用权或销售不动产产的，月末按“预收帐款”贷贷方发生额的5%交纳营业税税及附加，对出租开发产品的的出租收入，按5%交纳营业业税，同时按规定交纳城建税税和教育费附加或房产税。 2、企业所得税的计税依据据确定及缴纳情况 2003】83号文规规定，采取预售方式销售开发发产品的，其当期取得的预售售收入先按规定的成本利润率率（不低于15％）计算出预预计营业利润额，再并入当期期应纳税所得统一计算缴纳企企业所得税，待开发产品完工工时在进行结算调整。 （一）隐匿收入 1、“预收帐款”结转销售售收入的时间滞后。部分企业业将收取的房款在“预收帐款款”或 “其他应付帐款”科科目中长期挂帐不作销售处理理，通过推迟“预收帐款”结结转“销售收入”的时间，有有意识的延缓销售收入实现，，影响纳税义务发生时间，造造成营业税、企业所得税申报报纳税滞后。 2、提供虚假假或不完整的销售面积。销售售面积不属于企业纳税申报中中必须填写的内容，但该数据据却能直接及时反映出企业销销售的进度，为初步估算销售售收入实现的状况提供依据。。所以企业有关人员有意识隐隐瞒、不肯如实提供实际销售售面积，增加税务人员核算企企业收入的难度。如高原房地地产公司在3302项目中，，未将与住